您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

论房地产市场价格调控的法律规制/朱士利

时间:2024-07-13 09:52:28 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9000
下载地址: 点击此处下载

  【前注】面对房地产市场的持续升温,中央政府早在几年前就已经意识到已经到了必须采取调控措施的时候,目前政府已经连续出台了若干调控政策,力求逐步达到调控房地产市场,防止房地产价格过快增长,逐步消减房市风险,稳定房市价格,稳定经济发展秩序的最终目标。本文针对政府推出的若干政策,从法律视角进行分析,提出房地产市场价格调控的若干法律规制意见,以供参考。

  关键词:主体资格 利润公式 经济底座 经济过热 法律规制 阴阳合同

  一、中央政府推出的房地产市场价格调控政策
  中央政府房市调控政策主要涉及以下方面:
  1、房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,在一定时间内限定居民家庭购房套数;
  2、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;
  3、商业银行暂停发放不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民购房贷款;
  4、贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;
  5、贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于50%,利率不低于基准利率1.1倍;
  6、商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。
  7、支持房地产企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程贷款;
  8、对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查;
  9、增加住房有效供给,房价上涨过快的城市,要增加居住用地的供应总量;
  10、落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策;
  11、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设、制定支持公共租赁住房建设贷款政策;
  12、查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订阴阳合同等行为
  13、查办房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业,暂停其发行股票、公司债券和新购置土地,停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
  二、关于政府房市调控政策内容的法律分析
  根据本文前述归纳的政府出台的13个方面的房市调控政策,本文从以下若干方面进行法律分析:
  1、对房地产市场购买方的调控:
  本文归纳的政府政策第1、2、3、4、5项,主要针对房产购买方,在房产贷款购买数量、贷款购买条件、贷款购买者资格等方面对房产购买方进行了较为严格的限制,尤其是提高第一套房贷款首付比例,大幅增加第二套房贷款成本、禁止第三套房贷款,从很大程度上遏制了投机者,对稳定房地产价格具有不可忽视的作用。
  2、对房地产市场销售方的调控:
  本文涉及政策第7、8、10、11、13项,主要针对房地产开发企业,即房产销售方。涉及政策可以用一句话总结:坚决支持承建中低价位民生工程和政策性安居工程房地产企业,坚决打击唯利是图和恶意对抗国家房市调控政策的房地产企业。
  3、对房地产市场经纪方的调控:
  本文涉及政策第12项,主要针对房地产经纪方,在城市房地产市场,特别是城市二手房地产市场中,经纪公司对房产价格的影响是非常巨大的,大中城市的二手房交易绝大多数是通过房地产经纪机构办理的,房地产经纪人已经成为我国二手房地产市场领域的中坚力量,中央政府加强对房地产经纪方的调控和管理是明智的,也是必须的。
  4、对房地产市场土地供应和政府政策的调控:
  本文涉及政策第9项,主要涉及房地产市场的土地供应链和地方政府政策,该项的执行必须因地制宜,主要由地方政府根据实际情况执行。同时该项政策制定能够切实保障房地产经济有序发展,证据政策基于从源头上保障供应,从政策上有效调控,进而使得房地产市场稳定,进而持续带动国家经济的发展。
  5、政府调控的主要途径:
  从本文归纳的政府13项政策看,政府调控的主要途径是通过商业银行进行调控,所使用的主要调控类型属于间接调控,所运用的主要调控方式属于渐进性调控。
  三、逐步建立房市调控的目标体系和法律规范制度
  1、房市调控目标体系:
  本文认为,房地产市场价格调控应当设立一系列的调控目标,并归结设置成为国家经济宏观调控在房地产市场的目标体系。目标和目标体系的设置基础、原则、标准应当根据社会经济发展的各项指数,尤其是涉及价值利润比率、成本利润比率、不动产基数比率,是设置调控目标和目标体系的重中之重。
  例如,房产建造(包括建筑商和监理)的土木成本价值数据是20,政府税费和土地价值数据是20,房产商运营成本(人员工资、策划、营销等)价值数据是10,房屋成本定价数据50,市场售价100,则成本利润比为100%(实现利润的期限为利润周期,在相同的经济指数下,利润周期越短,则利润产生能力越高),根据经济学价值利润公式,当成本利润超过100%时,即可以称之为经济过热,结合区域供需能力及经济基础和运行特性等经济运行指标即可以判断该地区的房市是否存在经济泡沫。基于此,政府调控目标应当基于经济学原理,运用经济价值规律,在保障企业合理利润的基础上,逐步建立一系列调控目标或目标体系,以保障基础价值,稳定市场价格,维护经济运行底座(社会房地产市场价值占国民经济价值总量的比例越高,国家经济风险指数相应越高),防止经济链断裂和经济危机及社会经济危机的产生,力使国家公民和团体的社会经济生活稳定、有序发展。
  2、房市调控法律规范制度:
  本文认为,要从根本上解决房地产市场过热,房市价格盲目攀升的问题,仅仅从间接因素和政策调整入手是远远不够的,应当考虑基于合理的目标体系,从根本上着手,从法律规范制度角度进行直接的法律规制。
  本文认为,政府进行间接调控,实施一系列调控政策措施,在目前是非常有用和必要的,同时也为制定法律规范制度奠定了良好的基础,目前可以考虑论证并逐步建立长久、稳定的法律机制,以更稳妥的解决房地产市场价格调控问题。
  基于以上论述,本文提出以下可以用于调控房市的法律规范制度:
  (1)避免一味调控,注重引导,合理设计城市布局,正确引导人才和人口流向,注重农村产业发展和稳定农村经济和农村人口。设计、论证、逐步制定切实可行的城市经济导向和居民管理法律法规,运行经济学原理和社会学原理指导城市发展,从科学和法律大环境中解决城市房地产市场调控问题。
  (2)借鉴国外房市调控制度并颁布相关法律。例如新加坡的租屋制度,从根本上说,房地产经济效率仅是暂时的,20年到30年的房屋建设周期更是对国家资源的极度浪费,从长远角度看,应当着重支持科技、实业和切实提高居民生活水平的经济行业,避免城市居民都变成房奴,从而带来某种程度的社会经济隐患。
  (3)设置房地产市场的交易、使用规制并法制化。例如在所在城市工作满一定年限方可取得购房资格,房屋购置后空置一定时限收归国有,房屋出租必须区域登记征税,购买新房必须在规定期限内出售原住房,房产出售必须缴纳个人所得税,房屋价值法定评估和重罚阴阳合同双方,房产赠与及继承必须征税……
  综上所述,房地产市场调控的最终目的是稳定房市经济,保障居民居住权,维护稳定和经济秩序。房地产调控应当坚决打击房地产投机者和炒房者,将炒作房地产的资金引入股市和实体经济领域,仅仅依靠炒作房地产,国家经济从根本上无法得到长久和真正发展,国家和政府只有进行有效调控和引导,真正制定并落实惠民法律法规,保障民生,从而保障确实有购房需求的居民有房可买且能够买得起房,国家经济方可稳固发展。

参考文件:
中央电视台新闻联播、新民网、北京晚报关于房市调控的报道;


作者:北京市兆中律师事务所 朱士利 律师 邮箱:zsldls@126.com

关于偷税、逃税的走私案件如何处理税款问题的批复

海关总署


关于偷税、逃税的走私案件如何处理税款问题的批复
海关总署


一、对于偷税、逃税构成走私,并将有关物品没收的案件,在变价处理走私物品时,考虑到查处走私案件需要开支一定的费用,而且有百分之五十的变价款是上交国库的,因此,在走私物品变价后可不再予以补征进口关税和产品税(或增值税)。
二、对于偷税、逃税案件确定按走私案件处理而又免予处分或仅科处罚款的,仍应照章补税。如走私人纳税有困难时,可向海关请求减征税款。
三、我署(86)署货字第37号文转发的国发(1985)136号文第三款末句“其中免税进口的,必须照章纳税”,此系指接受捐赠而予免税进口的二十四种商品,经批准运出经济特区、海南行政区和广东、福建两省时,应照章补税。至于依法按走私没收的物品,在运出上述地
区时,仍可比照第一项规定办理,不需予以补税。



1986年12月3日

北京市实施《国家行政机关公文处理办法》的若干规定

北京市政府


北京市实施《国家行政机关公文处理办法》的若干规定
市政府


第一章 总 则
第一条 为实施《国家行政机关公文处理办法》(以下简称《办法》),结合本市实际情况,制定本规定。
第二条 国家行政机关的公文(包括电报,下同),是传达贯彻党和国家的方针、政策,发布行政法规和规章,请示和答复问题,指导和商洽工作,报告情况,交流经验的重要工具之一。本市各级国家行政机关应当发扬深入实际,联系群众,调查研究,实事求是和认真负责的工作作风
,大力精简公文。因工作需要确应行文的,必须提高公文的质量和公文处理工作的效率。各级干部特别是领导干部都要切实克服官僚主义、形式主义和文牍主义,认真处理好公文。
第三条 公文处理工作人员必须树立全心全意为人民服务的思想,努力学习马克思列宁主义、毛泽东思想和文化科学知识;积极钻研业务;谦虚谨慎,勤勤恳恳,任劳任怨;不断提高知识水平和业务能力,努力做好公文处理工作,坚持为领导服务、为各部门服务、为基层和人民群众服
务,为社会主义现代化建设服务。

第二章 公文处理管理机构
第四条 本市各级国家行政机关的办公厅、室(包括秘书处,下同),是公文处理管理机构,主管本机关并负责指导下级机关的公文处理工作。
第五条 本市各级国家行政机关应确定一名负责同志领导办公厅、室的工作。办公厅、室应确定一名负责同志主管公文处理工作。
第六条 本市各级国家行政机关的办公厅、室应设立文书处理部门、或配备专职或兼职干部负责公文处理工作。
第七条 做好公文处理工作不仅是文书处理部门的责任,而且是机关各业务处、室的共同任务。各业务处、室应根据公文处理工作任务大小,配备专职或兼职干部负责公文处理工作。负责业务工作的干部对承办的公文,必须按照《办法》和本规定的要求,认真做好公文处理工作。各业
务处、室的负责人,应当加强对本处室公文处理工作的领导和管理。
第八条 本市各级国家行政机关必须加强公文处理工作人员队伍的组织建设、思想建设和业务建设。公文处理工作人员应当选择有一定政治理论水平、政策业务水平、文字水平、工作能力和身体健康的人员担任,并保持相对稳定。各级领导干部应在政治上、业务上加强对公文处理工作
人员的教育帮助和培训,提高他们的政治素质和业务素质,在职务评定、生活待遇上注意公文处理工作人员队伍的特点,关心解决他们的实际困难。

第三章 正确使用公文种类
第九条 《办法》规定国家行政机关的公文主要有十类15种,本市各级国家行政机关应根据各自隶属关系和职权范围、发文的目的、要求、公文的内容、行文的关系等正确选用。
第十条 向上级机关请求指示、批准,用“请示”。向上级机关汇报工作、反映情况、提出建议,用“报告”。“请示”、“报告”必须严格分开,不得在“报告”中夹带请求指示和批准事项。公文标题不得用“请示报告”。
第十一条 机关之间相互商洽工作,询问和答复问题,以及向有关主管部门请求批准和有关主管部门向来函机关答复请求批准事项(如区、县、局向计划、规划、财政、税务、劳动、人事、机构编制、物价、外事、基建、科技、进出口贸易等主管部门请求批准有关事项以及上述主管部
门对区、县、局的答复),用“函”。
第十二条 上级机关对下级机关答复请示事项,用“批复”。第十一条中所述计划等主管部门向来函机关答复请求批准事项,也可用“批复”。

第四章 公 文 格 式
第十三条 公文标题,应当准确简要地概括公文的主要内容,一般应标明发文机关和公文种类。使用标有发文机关红字头的公文,公文标题中可不标明发文机关。
第十四条 几个单位联合发文,应将主办机关排列在前,并只标明主办机关发文字号。不是主办的机关,可以在会签文稿时,自编一个文号,内部掌握,以便传递、立卷和归档。
第十五条 公文,除“会议纪要”一般可不加盖印章外,一律加盖本机关或本机关办公厅、室印章。
第十六条 公文的秘密等级和紧急程度,应根据有关部门规定的划密范围和公文的缓急由起草人提出,核稿人、签发人审定。即要防止因未标明秘密等级和紧急程度,造成泄密失密和误时误事,又要注意不得随意扩大秘密等级和提高紧急程度。
第十七条 请示一般只写一个主送机关。除领导人指定索要的可写领导人个人姓名外,不得既写主送机关,又同时主送、抄送给主送机关领导人。
第十八条 公文的附件,除在正文一开始即交代清楚的(如批转某某规章、转发某某文件)外,应在正文之后,印章和发文年月日之前注明附件名称和顺序。

第五章 行文规则
第十九条 政府各部门在自己的权限内,可以互相行文,可以同下一级人民政府的有关业务部门互相行文;也可以根据本级政府授权,对下一级人民政府直接行文,这一类行文,要注明是经本级政府批准的。
第二十条 凡是各级政府主管部门主管的事项,如计划、规划、财政、税务、劳动、人事、机构编制、物价、外事、基建、科技、进出口贸易等,同级政府的各部门和下一级政府应当直接报送主管部门。主管部门处理不了的,再提出意见报送政府审批。
第二十一条 国家行政机关的公文,应贯彻党政分开的原则。除党组织有规定或党组织索要的外,不要以国家行政机关的名义向党组织报送请示文件。不得在国家行政机关的公文中对党组织下命令、作指示。
第二十二条 国务院各部门对市人民政府的行文,业务性较强的,经市人民政府同意,可以由市人民政府有关业务部门,转发给各部门和区、县人民政府。
市人民政府各部门对区、县人民政府的行文,区、县人民政府有关业务部门也可以参照上述规定。
第二十三条 向下级机关的行文,一般不要抄报上级机关。重要行文,需要抄报的,应由起草人提出,核稿人、签发人审定。
第二十四条 公文中涉及其他部门或地区的问题,单位之间应加强联系,充分协商。主办机关应主动与有关部门协商解决,或共同提出处理意见报上级机关审批。未协商一致的问题,一律不得各自向下行文;向上行文请示时,必须如实说明各方的意见。
第二十五条 政府各部门可以联合行文。政府各部门同下一级人民政府也可以联合行文。
第二十六条 各级国家行政机关、企业事业单位不得越级请示。因特殊情况,必须越级请示的,应抄报越过的机关。必须越级请示的文件,只能主送一个机关,不得向许多机关随意散发。
第二十七条 请示的公文,不要同时抄送同级和下级机关。确需抄送同级和下级机关的,在上级机关未批复前,同级和下级机关不得擅自按请示文件的内容执行。
第二十八条 经过批准在报刊发表的国家行政机关公文,应视为正式公文依照执行。如不另行文,应在报刊发表时注明。
不另行文的公文,发文机关、受文机关的文书处理部门应将报刊刊登的公文,作为正式公文处理。

第六章 公文办理
第二十九条 文书处理部门分办公文,必须准确、迅速,严格防止因错分、积压、丢失而延误审批和办理。
第三十条 会签的文件,主办单位应当送会签单位的文书处理部门按公文处理程序送领导人会签。特殊情况,主办单位直接请会签单位领导人会签的,也应交会签单位的文书处理部门补办核稿等程序后方可印发。
第三十一条 文书处理部门送领导人批示或交有关业务部门研究办理的公文,除紧急公文随到随办外,领导人一般在3天内要作出批示;有关业务部门一般在7天内要作出处理。
文书处理部门要认真加强检查催办,防止漏办和延误。文书处理部门对各级政府、各部门送来的请示和请求批准事项的公函,一般应在收到文件后的10天内将批办情况答复来文机关。
第三十二条 公文中的数字,除发文号、统计表、计划表、序号、百分比、专用术语和其他必须用阿拉伯数码者外,一般用汉字书写。在同一公文中,数字的使用应前后一致。待将来条件成熟时(多数人已习惯用阿拉伯数字)再全部用阿拉伯数码书写。
第三十三条 下级机关上报上级机关的请示、报告,应由机关的正职或主持日常工作的副职领导人签发,并在公文标题下右方位置,注明签发人姓名。
第三十四条 各级国家行政机关领导人签批公文和起草公文的人员草拟公文,应使用钢笔或毛笔。
第三十五条 上级国家行政机关的发文,除绝密、密码电报和注明不准翻印、复印、转发的以外,经下一级国家行政机关的秘书长或办公厅(室)主任批准,可以翻印、复印、转发。翻印、复印时,必须建立登记制度,在文件上注明翻印、复印的机关和时间。翻印、复印的文件,按正
式文件管理。
各区、县、委、办、局需要翻印、复印、转发国务院文件、国务院办公厅文件应经市政府秘书长或办公厅主任批准(市政府已行文转发或翻印下发的除外)。
第三十六条 上报的公文,如不符合《办法》第十五条、第二十一条、第二十三条第一款和本规定第十条、第十五条、第十七条、第二十条、第二十一条、第二十六条、第三十三条的规定,上级机关的文书处理部门可退回呈报单位。

第七章 公文立卷、销毁
第三十七条 公文立卷由文书处理部门、业务处室负责公文处理工作的专职、兼职人员办理。
一般应在每年6月底以前将上年的案卷立好,移交档案部门或档案管理人员。
文书处理部门、业务处室和个人不得保存应存档的公文。
第三十八条 没有存档价值和存查必要的公文,要经过鉴别和办公厅、室主管公文处理工作的负责人批准,定期销毁,不得卖给废品收购部门。

第八章 附 则
第三十九条 外事、军事、司法、行政法规等方面的公文处理,根据有关部门制定的办法办理。
第四十条 各区、县人民政府和市政府各部门可根据《办法》和本规定,结合实际情况,制订实施办法。
第四十一条 本规定自发布之日起施行。市政府和市政府办公厅过去有关行政机关公文处理的规定,与《办法》和本规定不一致的,以《办法》和本规定为准。



1987年11月13日