辽宁省葫芦岛市人民政府


葫芦岛市物业管理办法



　　　　　　　　　　　　 葫芦岛市人民政府令
　　　　　　　　　　　　　　　 第87号
　　《葫芦岛市物业管理办法》业经2005年8月31日葫芦岛市第3届人民政府第11次常务会议通过，现予以公布，自公布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代市长　孙兆林
　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○五年十月十七日
　　　　　　　　　　葫芦岛市物业管理办法

　　　　　　　　　　 第一章　　总　　则

　　第一条　为加强物业管理活动和规范物业管理行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善城市居民的生活和工作环境，根据《物业管理条例》和《辽宁省城市住宅区物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。
　　第三条　本市行政区域内具备物业管理条件的住宅及写字楼、医院、学校等非住宅物业，均应实施物业管理；暂不具备物业管理条件的，应通过改造等途径逐步实行物业管理。
　　第四条　本办法所称业主是指房屋所有权人；所称物业管理，是指由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和管理秩序的活动。

　　　　　　　　　　　　第二章　物业职责分工

　　第五条　市城乡建设主管部门负责全市物业活动的监督管理，主要职责：
　　（一）依法对物业管理企业的资质审批；
　　（二）配合市物价主管部门制定服务收费办法；
　　（三）制定行业规划，组织行业培训，开展业务指导；
　　（四）按照有关规定，收取、使用和监督管理专项维修资金；
　　（五）政府赋予的其他职责。
　　第六条 各县（市）区城乡建设行政部门负责本行政区域内物业管理工作，主要职责是：
　　（一）贯彻执行有关物业管理的法规、规章,制定相关管理制度；
　　（二）指导成立业主大会、撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律、法规、规章的决定或者责令其限期改正，并通告全体业主；
　　（三）批准符合条件的建设单位采用协议方式选聘物业管理企业；
　　（四）对本行政区域内的物业管理工作进行业务指导；
　　（五）调解、处理和依法裁决物业活动中发生的纠纷；
　　（六）查处物业管理工作中的违法、违纪行为；
　　（七）协助市物业行政主管部门做好专项维修资金的归集、监督管理工作；
　　（八）组织物业管理区域的物业验收、交接工作；
　　（九）依法承担的其他职责。
　　第七条
街道办事处（乡镇人民政府）支持和协助物业管理部门做好本行政区域内物业管理、组织协调、宣传教育和解释工作；指导社区居委会召开业主大会，组建物业小区业主委员会；监督指导业主委员会和物业管理企业依法履行职责。
　　第八条　社区居委会具体负责所属各物业区域业主大会的筹备、召开和组建业主委员会；负责物业管理法规、规章及相关标准的宣传教育工作；调解、处理本辖区内物业活动中发生的纠纷；负责业主委员会成立前和业主委员会换届期间，物业管理区域内物业活动的组织、管理，接收、保管基础设施的图纸及相关资料。
　　第九条　规划、公安、物价、工商、民政、环保等行政部门，按照各自职责，积极协助做好物业管理工作。

　　　　　　　　　　　　　　　 第三章　业主及业主大会

　 第十条　业主在物业管理活动中享有《物业管理条例》中规定的权利,并履行相应的义务。
业主应当通过建设单位、物业管理企业或直接向业主委员会提供地址和联系方式。　
　 房屋的承租等实际使用者为物业使用人。物业使用人受业主委托，可以行使业主的权利，同时履行业主的义务。
　　第十一条　物业管理区域内的全体业主组成业主大会，行使《物业管理条例》中规定的职责。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位或按拥有的投票权数比例等方式，推选业主代表参加业主大会会议。
　 一个物业管理区域内成立一个业主大会。
　　第十二条　新建住宅小区交付使用且入住率或出售率达50%以上的，建设单位或其委托的单位应当及时告知县（市）区物业行政主管部门，县（市）区物业行政主管部门在接到告知之日起60日内，应指导街道、社区居委会及业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
　
第十三条　业主筹备成立业主大会时，应当在物业所在地的县（市）、区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由社区居委会、业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。筹备组业主代表由社区居委会提名，经街道办事处（乡镇人民政府）依据业主委员会委员应当具备的条件审核产生。
筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第十四条　筹备组应当做好下列工作：
　　（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
　　（二）参照市物业行政主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》和《业主公约》；
　　（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
　　（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
　　（五）做好召开首次业主大会会议的记录和其他准备工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第十五条　分期开发建设的物业，其前期物业管理应当以整个物业管理区域为招投标范围。先行开发的区域销售并交付使用的物业，符合本办法规定条件的，应当成立业主大会，业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项做出决定；待后续工程入住率或出售率达到50%以上时，应适时召开业主大会，调整业主委员会及物业管理事宜。
　　第十六条　业主在业主大会会议上的投票权，在省尚未做出具体规定前，按照下列规定执行：
　 （一）住宅房屋按户计算投票权，一个《房屋所有权证》有一票投票权；
　
（二）非住宅房屋按《房屋所有权证》载明的建筑面积，100平方米（含100平方米）以下的有一票投票权，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票权；
　
（三）未售出商品房的投票权属于建设单位，住宅房屋按一套房屋享有一票投票权，非住宅房屋按房屋权属登记机构载明的建筑面积，每100平方米有一票投票权，100平方米以上每增加200平方米增加一票投票权。但单个业主在首次业主大会上所持的投票权数最多不得超过已入住的业主投票权的20%。
　　第十七条　业主可以委托代理人参加业主大会会议，不满18周岁的业主由其法定代理人或委托代理人出席。代理人应具备下列条件：
　 （一）具有完全民事行为能力；
　 （二）有授权委托书。
代理人根据业主的授权在业主大会上行使业主的权利，视同本人行使权利，但没有被选举权。
　 第十八条　业主大会会议可采用集体讨论或书面征求意见的形式，应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
　
第十九条　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
　 第二十条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照《业主大会议事规则》的规定,由业主委员会组织召开。
　 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
　 （一）20%以上业主提议的；　
　 （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
　 （三）《业主大会议事规则》或者《业主公约》规定的其他情况。
　　应当召开业主大会临时会议，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县（市）、区物业行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
　　第二十一条　《业主大会议事规则》、《业主公约》和业主大会通过的各项决定，对物业区域内全体业主（包括业主委员会成立后入住的业主）具有约束力；业主转让或者出租物业时，对受让人和物业使用人具有同等约束力。
　 业主大会及业主委员会的决定，应当以书面的形式在物业管理区域内及时公告。

　　　　　　　　　　　第四章　业主委员会

　　第二十二条　业主委员会由业主大会选举产生，对业主大会负责，是业主大会的执行机构，应当维护全体业主的合法权益，并履行下列职责：
　 （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
　 （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
　　（四）监督业主公约的实施；
　　（五）业主大会赋予的其他职责。
　　 第二十三条　业主委员会委员应当具备以下条件：
　　（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
　　（二）遵守国家有关法律、法规、规章；
　　（三）遵守《业主大会议事规则》、《业主公约》，模范履行业主义务；
　　（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
　　（五）具有一定组织能力；
　　（六）有必要的工作时间；
　　（七）年龄一般应在65周岁以下且身体健康；
　　（八）无不适宜担任业主委员会委员的其它情形。
　　第二十四条　业主委员会组成人员为5至11人单数，设主任１人，副主任１至2人。主任、副主任在业主委员会委员中推选产生，每届任期3年。具体人数根据物业管理区域的大小确定。
　　第二十五条　业主委员会自选举产生之日起30日内，应向物业所在地县（市）、区物业行政主管部门备案。同时告知所在地街道和社区居委会，并提供下列材料：
　　（一）业主委员会成员名单和基本情况；
　　（二）《业主大会议事规则》；
　　（三）《业主公约》；
　　（四）业主大会的会议记录和会议决定；
　　（五）其他相关资料。
县（市）、区物业行政主管部门自受理备案之日起１５日内，对符合本办法第二十二条、二十三条、二十四条规定的，应当予以备案；对不符合规定的应当书面通知申请人并告知不予备案的理由。
县（市）、区物业行政主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明，业主委员会应当依法刻制和使用印章,可以设立独立的账号。
　　第二十六条　业主委员会会议每年度至少召开两次；业主委员会召开会议应当有过半数委员出席，做出决定应经过全体委员过半数通过，并予以公布。
　 业主大会及业主委员会会议应设专人做会议记录，并长期保存。
　　第二十七条　业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；业主委员会不履行其职责或无正当理由推迟、拒绝组织换届改选导致逾期未换届的，县（市）、区物业管理行政主管部门可以通知街道、社区居委会组织召开业主大会进行换届改选。
　　原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财产移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
　　第二十八条　经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议做出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
　　第二十九条　业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
　　（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
　　（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
　　（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
　　（四）有犯罪行为的；
　　（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
　　（六）拒不履行业主义务的；
　　（七）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
　　第三十条　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财产移交给业主委员会。
　　第三十一条　因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在县（市）、区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
　　第三十二条　摊入建设成本的物业管理用房及门卫房、自行车棚、文化活动站、共用场地等设施设备所有权属全体业主。业主委员会可以依据城市规划和相关行业规章，对本物业管理区域内共用设施、设备、场地提出广告设置、出租等经营建议，但业主委员会不得从事其它经营活动。
　　第三十三条　业主委员会委员可享受一定的通讯、交通补贴，具体数额、资金来源和使用由业主大会审议决定，但补贴总额不得超过同期物业服务费实收额的５％。　

　　　　　　　　　　　　　 第五章　物业管理企业

　　第三十四条　本办法所称物业管理企业，是指依法取得独立的法人资格，具有相应资质，从事物业服务的企业。　
　　第三十五条　新设立的物业管理企业办理资质，应当依法取得工商行政管理部门核发的营业执照后，再向市物业行政主管部门提出申请。物业管理资质等级申请、审批程序依据建设部《物业管理企业资质管理办法》的有关规定办理。县（市）以上物业行政主管部门可通过新闻媒体、网络信息系统等渠道公开物业管理企业资质、诚信情况等内容。
　　第三十六条　物业管理企业歇业、分立、合并，应当按规定到物业行政主管部门办理资质变更、注销手续。
　　第三十七条　外埠物业管理企业进入本市从事物业管理活动的，应当在承接物业管理项目前，将有关情况告知项目所在地的物业行政主管部门，并主动接受其管理。
　　第三十八条　物业管理企业应配备相应的专业技术人员和物业管理人员，物业管理人员应经专业培训考核合格后，持证上岗。
　　第三十九条　物业管理企业享有下列权利：
　　（一）根据法律、法规、规章等有关规定以及《物业服务合同》的约定，制定物业管理操作规程；
　　（二）按照《物业服务合同》的约定收取物业服务费；
　　（三）制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为；
　　（四）享受国家对第三产业的优惠政策；
　　（五）要求业主委员会协助物业管理；
　　（六）选聘专业公司承担专项管理和维护业务；
　　（七）可以依法实行家政服务等多种经营。但利用共用设施、设备、场地进行经营的，应征得业主大会的同意，并按合同约定的比例取得应得收入。
　　第四十条　物业管理企业应当履行下列义务：
　　（一）严格履行《物业服务合同》，为业主提供相应的服务；
　　（二）接受业主委员会和业主的监督；
　　（三）提请业主大会审议本物业管理区域内物业管理的有关操作规程；
　 （四）接受物业行政主管部门的监督管理、财务审查及街道办事处（乡镇人民政府）、社区委员会的监督、指导；
　　（五）按照《物业服务合同》的约定向全体业主公布物业服务费用收支账目；
　　（六）在同等条件下优先聘用本物业管理区域内下岗、失业人员就业；
　　（七）抓好国家园林城市、卫生城市、环保模范城市等公益性活动的落实工作；协助有关部门抓好流动人口的计划生育工作。
　　第四十一条　物业管理企业与业主委员会签订《物业服务合同》时，应根据物业管理区域的规模提供该物业区域每月应收物业服务费的3--6倍款额的财产担保。
　　财产担保交由县(市)以上物业行政主管部门管理，在《物业服务合同》期满后，物业管理企业完全履行《物业服务合同》约定的内容时，退还物业管理企业；物业管理企业如不完全履行《物业服务合同》约定内容，由县(市)、区物业行政主管部门会同有关部门、业主委员会联合确定违约责任，造成损失的，从担保的财产中扣除。
　　第四十二条　物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定；保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害业主的合法权益，不得妨碍国家工作人员依法执行公务。

　　　　　　　　　　　第六章　物业管理区域划分

　　第四十三条　物业管理区域划分在省未做出具体规定前，由县(市)区物业行政主管部门会同规划等有关部门依据下列原则划定：
　　（一）充分考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素。住宅物业建筑面积一般应不低于5万平方米；
　 （二）新建住宅物业一般以建设立项、规划批准的范围确定；
　　（三）住宅物业管理区域范围一般应与社区居委会管辖范围相适应，不得跨街道划分；
　　（四）物业管理区域已经划分且无争议的，不再重新划分。
　　第四十四条　建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向县(市)区物业行政主管部门提出划分物业管理区域的要求；县(市)以上物业行政主管部门应当按照本办法第四十三条的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。
规划行政部门在规划分期建设工程时，应充分考虑后续工程的配套设施与该区域原有的配套设施相适应。
　　第四十五条　已经划定的物业管理区域确需做出调整的，由县（市）区物业行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）听取业主委员会的意见后，按法定程序办理。
　　第四十六条　已建成投入使用而未形成物业小区规模的住宅和按房改政策出售的住宅，由县（市）区物业管理行政主管部门制定管理方案，报同级人民政府批准后组织实施。
　　第四十七条　在已划定的物业管理区域内进行开发建设的，该区域已实行物业管理的,建设单位不得另行组建物业管理企业，应当与该区域物业管理企业协商其新建物业的管理、移交等有关事宜，并在工程竣工时，移交全部物业及物业资料。

　　　　　　　　　　　　　第七章　公用设施设备管理

　　第四十八条　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任，具体界定按各行业有关规定执行。
　　责任未界定清楚的共用设施设备由县（市）物业行政主管部门会同相关部门现场界定。
　　城市物业区域内公用事业基础设施管理的具体责任界定，由市物业行政主管部门另行制定。
　　第四十九条　物业管理区域内道路、路灯、步道方砖、园林绿化、环卫设施等基础设施的责任界定，暂按行业管理部门的规定执行。属于公用事业管理部门管辖范围的，由公用事业管理部门负责维修养护，费用由公用事业管理部门承担；不属于公用事业部门管辖范围的则由物业管理企业负责维护，费用在物业管理服务费和物业共用设施设备专项维修资金中列支。
　　水、暖加压泵房、垃圾转运站统一由专业部门负责管理，设施设备的运营成本、维修、养护、管理等费用均由水、暖等专业部门负责。
　　物业小区内的市场由主办单位负责管理。建设、行政、工商、环保、环卫、消防等部门依法对小区内的市场监督管理。
　　第五十条　物业管理区域内由公用事业专业部门管理的上下水管线、道路、方砖、路灯、水、电、暖、园林绿化、环卫设施等，各专业部门可委托物业管理企业维护、管理，并支付相应的服务费用，具体内容由双方协商确定。
　　第五十一条　新建物业管理区域内的配套设施设备管理应当严格执行《物业管理条例》的规定，所有的配套设施设备，建设单位应当按相关规定交由行业部门实行专业管理。
　　建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出配套设施设备登记申请，由房屋权属登记机构在房地产登记册上予以记载，不发房屋权属证书；已建住宅小区内的供水、供暖加压泵房、临时用电等配套设施遗留问题由县（市）区政府协调，逐步交由相关单位实行行业管理。

　　　　　　　　　　　 第八章　物业管理与服务

　　第五十二条　一个物业管理区域由业主大会委托一个物业管理企业实施管理。
　　第五十三条　业主大会应通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，招标可以自行组织，也可以委托专业招标机构办理招标事宜。　　　
　　投标人少于3个或建筑面积不足5万平方米的物业管理区域，经县（市）、区物业行政主管部门批准，业主大会或建设单位可采取协议方式选聘具有相应资质的物业企业。
　　 具体物业管理招投标管理办法由市物业行政主管部门另行制定。
　　第五十四条　业主委员会和物业管理企业如一方不准备续签《物业服务合同》的，应当自《物业服务合同》期满60日前通知对方。物业管理企业应当在《物业服务合同》终止时，办理并向业主委员会移交下列手续：
　　（一）移交《物业管理条例》第二十八、三十八条规定的内容；
　　（二）结算物业服务费用；
　　（三）移交全部物业管理档案资料和有关账目；
　　（四）移交共用的设施、设备、场地；
　　物业管理企业在办理上述手续时，不得损坏、遗失、隐藏、销毁有关资料；县（市）、区物业主管部门应派人监督。
　　前期物业管理有关资料的移交，参照本条规定执行。
　　第五十五条　物业管理企业可以将本物业管理区域内市政设施、园林绿化、环卫设施、保安、电梯等专项服务业务委托给专业服务企业管理，但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。
　　第五十六条　本行政区域内的私有住（用）房、公有用房、商业用房以及福利方式分配的公有住房等，已实行物业管理的均应当收取物业服务费。
　　第五十七条　物业服务收费应当遵循合理、公开以及与物业管理企业资质等级、服务内容、服务质量相适应的原则制定。具体内容按市政府价格主管部门会同市物业行政主管部门联合制定的《物业服务收费管理办法》执行。
　　第五十八条　物业服务费由物业管理企业按《物业服务合同》所约定的期限和方式向业主或物业使用人收取，一般预收期限不得超过3个月。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
　　物业服务收费实行明码标价、亮证收费，并在小区醒目位置公示收费项目、收费标准、收费依据、收费范围及服务内容、服务标准。未公示的收费项目业主可以拒交。
　　第五十九条　物业管理企业成本核算方法及项目按国家发改委、建设部联合下发的《物业服务收费管理办法》执行。
　　第六十条　物业管理企业根据业主的委托提供《物业服务合同》以外的服务，服务收费由物业管理企业与业主协商确定。
　　第六十一条　物业区域内业主长期闲置的房屋和已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的房屋，物业服务费由业主和建设单位全额交纳。但业主和建设单位与物业管理企业另有约定的，从其约定。
　　第六十二条　物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取费用。
物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第六十三条　物业管理区域内符合下列条件的贫困户，经业主大会研究同意，社区居委会、街道审查，报县（市）区物业行政主管部门批准后，物业服务费可适当减免：

　　（一）享受民政部门最低生活保障金的；
　　（二）夫妻双方下岗并无经济收入来源的；
　　（三）夫妻双方年龄均在60岁以上且无子女、无经济来源、无劳动能力的；
　　（四）夫妻双方均为残疾人的家庭并无经济收入的。
具体减免办法由物业行政主管部门会同财政部门、民政部门、物价部门制定。

　　　　　　　　　　　　　　 第九章　物业验收与移交

　　第六十四条　按照建设单位与物业管理企业分离的原则，新建的物业应当实行专业化、社会化、市场化物业管理。
　　第六十五条　新建物业交付使用时，物业管理企业应当在县（市）以上物业行政主管部门的监督指导下，按建设部《房屋接管验收标准》等房屋、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、市政设施、园林绿化、环卫设施等行业竣工验收标准进行物业验收；街道、社区居委会应同时参与。对已建成而未通过物业验收的开发建设小区，物业行政主管部门应限期整改，达到接管验收的标准。
　　第六十六条　开发建设单位已建或新建的供水、供电、供暖、供气、通讯、市政、园林绿化、环卫等设施应按本办法的责任界定范围和有关行业管理规定移交相关行业部门管理，移交费用按行业部门的有关规定由开发建设单位承担。
　　未按规定向行业部门移交设施、设备管理权，办理交接手续，致使物业小区无法实现终端收费和正常管理、使用的，其损耗和增加的成本费用不得向业主摊派，应由开发建设单位承担。开发建设单位因资金不足等问题致使已建成的基础设施竣工2年后仍不能移交设施、设备管理权的，应向县（市）区物业行政主管部门提供移交管理权所需费用的相应财产担保。
　　第六十七条　分期建设的小区，可视实际情况申请分期验收，但验收区应具备居住和使用条件，且验收区和在建区应有围墙分隔，待全部建成后进行验收。
　　第六十八条　未办理设施、设备交接手续的物业区域不得组织物业验收，未经验收或验收不合格的物业区域，不得交付使用，不得移交物业企业管理，房屋权属登记机构不予办理《房屋所有权证》，房地产开发主管部门应暂停审批开发建设单位新的开发项目。建设单位自行将未经验收或验收不合格的房屋交付使用、并自行组织物业管理的，业主有权拒交物业服务费，物业区域内物业管理发生的费用全部由建设单位承担。
　　第六十九条　建设单位应当在县（市）区物业行政主管部门监督指导下，于首份预售合同签订前，参照建设部《业主临时公约》示范文本制定《业主临时公约》，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应承担的责任等依法做出约定，并在物业销售时向业主明示；物业买受人应在签订房屋买卖合同时对遵守《业主临时公约》做出书面承诺。
　　第七十条　建设单位应从首份预售合同签订后，对物业区域组织进行前期物业管理，并参照建设部《前期物业服务合同示范文本》签订书面的《前期物业服务合同》。
《前期物业服务合同》可以约定期限；但在期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时，《前期物业服务合同》终止。
　　第七十一条　建设单位交纳的开发项目资本金按10%的比例划转到县（市）以上物业行政主管部门，建立物业保修资本金，用于建设单位责任造成的物业维修。如建设单位维修不及时，则由物业管理企业、业主委员会联合申请，经县（市）区物业行政主管部门审查核实后组织维修，费用从保修资本金中扣除。

　　　　　　　　　　　　　第十章　物业用房与配备

　　
第七十二条　建设单位应当在物业管理区域内按房屋总建筑面积4‰的比例配置物业企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房），按此标准提供的面积不足100平方米的按100平方米提供。提供确有困难的，可缴纳在本物业管理区域内购买物业管理用房的等额价款。物业管理用房建设费用摊入建设成本，所有权属于全体业主，并在业主大会成立后无偿移交给业主大会。
　　第七十三条　建设单位应按省、市有关规定为社区居委会提供办公用房。
　　第七十四条　规划管理部门审查商品房和经济适用房开发项目时，应在规划设计总图和单体方案中，确定物业管理用房和社区居委会用房的位置和面积。物业管理用房的位置应当便于物业管理，设置在沿主街或本区域中心位置的一楼层。
　　第七十五条　建设单位申请房屋预售许可证和房屋所有权初始登记时，应当提交由物业行政主管部门和街道出具的关于物业管理用房和社区居委会用房配置的认证手续，否则相关部门不予办理相应手续。
　　第七十六条　未经业主大会的同意，业主委员会或者物业管理企业不得将物业管理用房转让或者用于担保；不得出租或者改变用途。已成立业主委员会的物业管理用房，由业主委员会向房屋权属登记机构申请办理业主共有的《房屋所有权证》。房屋权属登记机构在物业管理用房产权登记时，应当在《房屋所有权证》上标明物业管理用房的位置、面积和用途。
　　第七十七条　已交付使用但建设单位未提供物业管理用房的物业管理区域，如规划设计已有物业管理用房，无论是否已分摊入建设成本，建设单位必须按本办法第七十二条规定的标准向业主委员会无偿提供。
　　第七十八条　小区物业管理用房被占用的，由街道、社区负责收回；原小区规划未设计物业管理用房或因建设单位破产、倒闭、无人管理的区域，由县（市）、区物业行政主管部门会同规划等相关部门，依法对小区进行重新规划，选择适当位置由街道、社区出资或采取市场化运作方式解决。小区物业管理用房规划受限的由政府购买，产权属国家所有，按公有住房管理，出租给物业管理企业使用。

　　　　　　　　　　第十一章　物业的使用与维护

　　第七十九条　业主、物业使用人应当遵守法律、法规、规章的规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。
　　第八十条　物业使用禁止下列行为：
　　（一）擅自改变房屋用途，对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面、门厅、楼梯间、走廊、户外墙等进行违章凿、拆、搭等；
　　（二）存放、排放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；
　　（三）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；
　　（四）私自占用绿地，损毁树木、园林和公共设施；
　　（五）超出规定标准的噪音；
　　（六）乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱搭乱建、乱倒、乱堆垃圾杂物、乱种植；
　　（七）改变按规划建设的公共建筑、共用设施的使用性质；
　　（八）未经批准饲养禽畜；
　　（九）未采取防止坠落伤人的保护措施而在阳台摆放物品；
　　（十）损毁、涂改园林艺术雕塑，占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施从事摆摊设点等活动，影响其正常使用功能；
　　（十一） 在屋顶堆放物品或在阳台、露台、楼板上超载铺设地面材料、堆放物品；
　　（十二）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
　　第八十一条　业主或者物业使用人装修住宅，应当遵守建设部《住宅室内装饰装修管理规定》和《业主公约》，事先告知物业管理企业、邻里，并按要求施工。装修垃圾由装修人自行清理或委托清理。
　　第八十二条　住宅的共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、物业使用人应当予以配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责补偿。

因物业维修、装修造成相关业主、物业使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复并给予适当补偿。
　　毗邻业主、毗邻物业之间的纠纷按建设部《城市异产毗邻房屋管理规定》执行。
　　第八十三条　物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
　　第八十四条　因物业维修或者公共利益需要临时占用物业管理区域内的道路、场地的，应当征得物业管理企业与业主委员会同意后，签订合同，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当赔偿。

　　第八十五条　利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得物业管理企业、业主委员会及相关业主的书面同意，按有关规定办理审批手续；经批准的，应当与物业管理企业签订合同，并支付设置费用。收取的费用主要用于共用设施设备的维修、更新、改造，也可按业主大会的规定使用。
　　利用公用部位、场地设置空调、热水器等非经营性设施设备，应当征得物业管理企业和相关业主的同意后，按《业主公约》执行。
　　第八十六条　房屋的维修责任，业主自用部分或公用事业部门行业规定应由业主维修的，由业主自行负责；公用及共用部位，公用事业部门界定应当由行业部门维修的，由公用事业部门负责；无规定的，由物业管理企业负责养护、维修。小修费用从物业服务费中列支；大中修费用从物业共用部位、共用设施设备专项维修资金中列支。未设立专项维修资金的区域，共用设施设备的更新、改造和大中修费用由受益业主分摊。
　　第八十七条　物业管理区域内车辆停放管理按《机动车停放收费管理办法》和《物业服务合同》的约定执行；业主对车辆保管有要求的，由车主或车辆使用人与物业管理企业另行签订保管合同。

　　　　　　　　　　　　　　第十二章　共用设施设备维修资金

　　第八十八条　住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照有关规定交纳专项维修资金。
　　第八十九条　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造，不得挪作他用。
　　第九十条　专项维修资金的收取、使用、管理办法由市政府另行制定。

　　　　　　　　　　　　　　　　 第十三章　法律责任

　　第九十一条　有下列行为之一的，由县（市）、区以上物业行政主管部门及相关部门依据《物业管理条例》等有关规定进行处理、处罚：
　　（一）物业小区的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的；
　　（二）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；
　　（三）建设单位、物业管理企业不按规定移交资料或者损坏、隐匿、销毁物业管理资料的；
　　（四）物业管理企业未取得资质证书从事物业管理或以欺骗手段取得资质证书的；
　　（五）物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；
　　（六）物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的；
　　（七）挪用专项物业维修资金的；
　　（八）未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的；
　　（九）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
　　（十）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
　　（十一）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
　　（十二）业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动；
　　（十三）县（市）、区以上物业行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。
　　
第九十二条　对正在实施违法搭建建筑物、构筑物的，县（市）、区物业行政主管部门应依法责令其立即改正；拒不改正的，可以组织代为改正，代为改正的费用由责任人承担。
　　第九十三条　业主、使用人不按时缴纳物业服务费的，物业管理企业可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，可每日加收欠交金额千分之三的滞纳金（合同另有约定的从其约定）；经催缴仍不交付的，经业主委员会确认，报县（市）、区物业行政主管部门批准后，将该业主累计欠费记账存入其房屋产权资料档案中，由房屋产权登记机构在业主房屋转让时代为收取；拖欠物业管理服务费３个月以上的，物业管理企业可向人民法院提起诉讼。
　　第九十四条　因物业管理企业服务保障差或者因物业管理企业经营不善自动放弃小区物业或无故弃管的，业主大会决定重新选聘物业管理企业或以其它形式组织开展小区物业管理的，经街道办事处（乡镇人民政府）和县（市）、区物业行政主管部门调查、核实情况属实的，而原物业管理企业以小区业主欠缴物业服务费等为由，拒绝移交有关资料或拒不提供物业共用部位、共用设施设备管理权的，或者拒不提供物业管理用房的，致使新的物业管理企业无法进住，小区物业管理无法开展，严重影响小区业主正常生活的，业主委员会或县（市）、区物业管理行政主管部门可责令其改正，拒不执行的可以依法申请人民法院强制执行。业主欠缴物业企业的费用，应由物业企业依法申请人民法院执行。

　　第九十五条　违反本办法规定，开发建设单位未向业主委员会提供物业管理用房的，物业管理行政主管部门可责令其提供。开发建设单位以其它理由拒不提供用房或拒不缴纳等额价款的，业主委员会或县（市）、区物业行政主管部门可以依法申请人民法院强制执行。
　　第九十六条　拒绝、阻碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

　　　　　　　　　　　　　 第十四章　附　则

　　第九十七条　暂不具备物业管理条件的区域，可由街道、社区居民委员会实行卫生保洁、下水疏通、小区绿化等基本管理，保证居民基本生活需要。业主委员会成立后有自治能力的，也可实行由业主轮流值班或由业主委员会招聘部分临时工作人员来完成物业管理。无自治能力的可委托物业管理企业管理，也可委托社区居委会或有关部门进行基本物业管理。
　　第九十八条　政府鼓励物业企业开展家政式物业服务（除正常的物业服务活动外，还包括对业主自用部分设施设备的维修养护），解决业主自用部分维修的困难。实行家政式服务的物业，其收费标准由物业管理企业与业主协商确定。
　　第九十九条　政府每年在城建维护费中核定一定比例的经费作为物业管理补助资金，专项用于解决城市物业管理中遗留的疑难问题、处理应急事件。经费由物业行政主管部门专户存储，滚存使用。
　　第一百条　本办法应用中的具体问题由市城乡建设委员会负责解释。
　　第一百零一条　本办法自公布之日起施行，原《葫芦岛市城市住宅区物业管理办法》同时废止。



江西省南昌市人民政府


南昌市人民政府令
（第118号）


　　《南昌市城市排水管理办法》已经2006年12月31日市人民政府第2次常务会议通过，现予发布，自2007年3月1日起施行。


市长：胡宪
2007年1月9日



南昌市城市排水管理办法




　　第一条　为了加强城市排水管理，确保城市排水设施安全与正常运行，根据《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》和《南昌市市政工程设施管理条例》的规定，结合本市实际，制定本办法。



　　第二条　市城市规划区内城市排水及排水设施的规划、建设和管理，适用本办法。



　　第三条　本办法所称城市排水是指直接或者间接向城市排水设施排水。

　　本办法所称城市排水设施是指雨水管渠、污水管渠、排水泵站和闸门、污水处理工程等及其附属设施。城市排水设施包括公共排水设施和自建排水设施。



　　第四条　市市政行政管理部门主管全市城市排水管理工作；区市政行政管理部门按照管理权限负责本行政区域内城市排水管理工作。

　　市政行政管理部门所属的城市排水管理机构负责城市排水管理的具体工作。

　　规划、建设、房管、环境保护、水利、城市管理行政执法等有关行政管理部门按照各自职责做好城市排水管理工作。



　　第五条　城市排水设施建设和管理应当遵循统一规划、配套建设、注重养护、科学管理的原则。



　　第六条　市市政行政管理部门应当根据城市总体规划和社会经济发展需要，编制城市排水专业规划，经市城市规划行政管理部门审核，报市人民政府批准后实施。

　　城市排水专业规划，应当合理规划城市排水设施，提高城市排水能力和城市污水集中处理能力。



　　第七条　新建、改建、扩建城市排水设施，应当按照雨水、污水分流的要求建设，禁止雨水管道和污水管道混接。对原有的合流制城市排水设施，应当按照规划要求，逐步进行雨水、污水分流改造。



　　第八条　新建、改建、扩建城市排水设施，应当持建设工程规划许可证和有关设计文件向市政行政管理部门提出申请，市政行政管理部门应当在收到申请之日起7个工作日内作出批准或者不予批准的书面答复。

　　新建、改建与公共排水设施连接的接户管，应当提供相关资料，经市政行政管理部门同意，由专业单位施工，所需费用由使用单位承担。接户管的养护、维修由使用单位负责。



　　第九条　建设单位应当在城市排水设施建设项目竣工后依法组织竣工验收。验收合格的，方可交付使用。

　　建设单位应当在城市排水设施建设项目竣工验收合格之日起15日内，将验收报告等资料依法报市政行政管理部门备案。



　　第十条　公共排水设施验收合格后，建设单位应当按照规定向市政行政管理部门办理设施和档案移交手续，由市政行政管理部门负责维护管理；未移交给市政行政管理部门的，由建设单位负责维护管理。



　　第十一条　直接或者间接向公共排水设施排放污水的工业企业、建筑业企业以及从事卫生、住宿餐饮业、居民服务业、娱乐业经营活动的单位和个体经营者（以下简称排水户），应当向市政行政管理部门提出申请，领取城市排水许可证。未取得城市排水许可证的排水户不得向公共排水设施排放污水。



　　第十二条　申请城市排水许可证应当具备下列条件：

　　（一）污水排放口的设置符合城市排水专业规划的要求；

　　（二）排放的污水符合国家《污水综合排放标准》和《污水排入城市下水道水质标准》；

　　（三）已按照规定建设相应的污水处理设施；

　　（四）已在污水排放口设置专用检测井；

　　（五）排放污水可能对城市排水设施正常运行造成危害的重点排污工业企业，已在排放口安装符合要求的在线检测装置；

　　（六）其他重点排污工业企业和重点排水户，具备规定的检测能力和相应检测制度；

　　（七）施工作业临时排放的污水中有沉淀物，可能造成排水设施堵塞或者损坏的，已修建预沉设施；

　　（八）法律、法规规定的其他条件。



　　第十三条　申请城市排水许可证应当提交下列材料：

　　（一）城市排水许可申请表；

　　（二）本单位的平面布置图、排水管网图以及与公共排水设施连接的接户管施工图，建设工程排水户还应当提交建设工程规划许可证及附图；

　　（三）对城市排水设施正常运行可能造成危害的重点排污工业企业和重点排水户，应当提交有相应资质的检测机构出具的水质检测报告；

　　（四）依法应当提供的其他材料。



　　第十四条　市政行政管理部门应当自收到城市排水许可申请有关材料之日起15日内作出决定，符合条件的，核发城市排水许可证；不符合条件的，应当书面说明理由。

　　市政行政管理部门不得以任何形式指定检测机构。



　　第十五条　城市排水许可证的有效期为5年。因工程施工临时向城市排水设施排放污水的，其城市排水许可证的有效期由市政行政管理部门根据具体情况确定，但最长不得超过施工期限。

　　城市排水许可证有效期满需要继续排放污水的，排水户应当在有效期满30日前，向市政行政管理部门重新申请城市排水许可证。

　　排水户需要变更城市排水许可内容的，应当按照本办法的规定重新办理城市排水许可证。排水户因特殊情况需要临时变更城市排水许可内容，可能造成城市排水设施损害的，应当及时向城市排水管理机构报告，并采取防范措施。



　　第十六条　直接或者间接向公共排水设施排放污水的单位和个人，应当按照有关规定缴纳城市污水处理费。

　　征收的城市污水处理费应当用于城市污水处理设施的建设和运行，专款专用，不得挪作他用。



　　第十七条　城市污水处理企业应当保证城市污水处理设施的正常运行，不得擅自减量运行或者停止运行。

　　城市污水处理企业应当接受市政行政管理部门的监督管理，进出水部位应当设置在线监测装置，并定期向市政行政管理部门上报进出水水质、水量、污泥处置情况和设备运行状况以及运行成本等资料。

　　城市污水处理企业在进水水质、水量发生重大变化影响污水处理设施正常运行时，应当将发生的情况和采取的措施及时报市政行政管理部门和环境保护行政管理部门。



　　第十八条　城市排水管理机构应当对城市排水进行监测，并建立排水监测档案。

　　排水户和城市污水处理企业应当接受城市排水管理机构的监测，并如实提供有关资料。



　　第十九条　城市排水设施养护、维修责任按照下列规定划分：

　　（一）公共排水设施，由市、区市政行政管理部门按照管理权限委托单位负责；

　　（二）自建排水设施，由产权单位负责。



　　第二十条　城市排水设施养护、维修责任单位，应当执行国家和省、市规定的技术规范和标准，定期对城市排水设施进行养护、维修，保证城市排水设施正常运行。市政行政管理部门应当对养护、维修质量进行监督检查。



　　第二十一条　污水排放量超过公共排水设施受纳量的区域，市政行政管理部门可以采取控制排水水量和调整排水时间等调度措施。排水户应当服从调度，不得强行排水。



　　第二十二条　任何单位和个人都应当爱护城市排水设施，禁止下列行为：

　　（一）占压、损坏、堵塞、移动、偷盗城市排水设施；

　　（二）在划定的城市排水设施保护范围内种植、围档作业；

　　（三）除防洪需要外，在城市排水设施上兴建建筑物和构筑物；

　　（四）擅自连接或者改动城市排水设施；

　　（五）向城市排水设施排放废气以及倾倒有毒有害、易燃易爆危险物品；

　　（六）向城市排水设施排入施工的灰浆、泥浆以及直接排入油污、粪便，或者倒入垃圾、渣土、杂物；

　　（七）在城市排水设施出水口和排水明渠内设闸憋水，或者擅自开启排水井盖取水、排水；

　　（八）其他损害、侵占城市排水设施的行为。



　　第二十三条　城市排水设施发生事故，养护、维修责任单位应当立即组织抢修，并及时向市政行政管理部门报告。

　　抢修城市排水设施时，有关单位和个人应当支持配合，不得阻挠。



　　第二十四条　城市排水设施维护和抢修的专用车辆，应当使用统一标志，执行紧急任务时，在确保交通安全的情况下，不受行驶路线、方向和时间的限制。



　　第二十五条　任何单位和个人都有权对违反本办法的行为进行制止和举报。对制止、举报损害城市排水设施行为有功的，市政行政管理部门应当给予表彰、奖励。



　　第二十六条　违反本办法规定，擅自新建、改建、扩建城市排水设施的，由市政行政管理部门责令改正，恢复原状。



　　第二十七条　违反本办法规定，有下列行为之一的，由市政行政管理部门或者城市管理行政执法部门责令限期改正；逾期不改正的，由城市管理行政执法部门按照下列规定处罚：

　　（一）排水户未领取城市排水许可证或者擅自变更城市排水许可内容向公共排水设施排放污水的，处500元以上2000元以下罚款；

　　（二）排水户和城市污水处理企业不如实提供有关资料的，对单位处1000元以下罚款，对个人处200元以下罚款；

　　（三）占压、损坏、移动城市排水设施，或者擅自连接、改动城市排水设施的，处1000元以下罚款；

　　（四）向城市排水设施直接排入粪便，倒入垃圾、杂物的，处50元以上100元以下罚款；

　　（五）向城市排水设施排放废气、渣土，或者倾倒有毒有害、易燃易爆危险物品，或者排入施工的灰浆、泥浆的，处2000元以上5000元以下罚款；

　　（六）在城市排水设施出水口和排水明渠内设闸憋水或者擅自开启排水井盖取水、排水的，处1000元以下罚款。



　　第二十八条　违反本办法规定，造成城市排水设施阻塞、损坏的，应当依法恢复原状，并承担相应的赔偿责任。



　　第二十九条　违反本办法规定的其他行为，按照法律、法规、规章的规定需要给予行政处罚的，由有关行政管理部门依法处罚。



　　第三十条　城市排水监督管理人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。



　　第三十一条　本办法自2007年3月1日起施行。