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机电产品国际招标管理办法

时间:2024-07-22 10:14:37 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8008
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机电产品国际招标管理办法

对外贸易经济合作部


机电产品国际招标管理办法
1999年3月14日,中华人民共和国对外贸易经济合作部


第一章 总 则
第一条 为了规范机电产品国际招标行为,建立公开、公平的国际招标竞争机制和公正的评标准则,根据国务院批准发布的《机电产品进口管理暂行办法》、《国务院关于加强利用国外贷款项目进口机电设备管理的通知》特制定本办法。
第二条 本办法所称“国际招标”系指国际公开竞争性招标。
第三条 对外贸易经济合作部(以下简称外经贸部)负责协调、管理和监督全国机电产品的国际招标工作、制定其国际招标规则和管理办法并组织实施、审定机电产品招标机构的资格、承担国家评标委员会的日常工作。
第四条 各地区、各部门机电产品进出口管理机构(以下简称进出口机构)依据本办法,负责本地区、本部门机电产品国际招标过程的监督、协调、管理,承担本地区、本部门评标委员会的日常工作。
第五条 机电产品国际招标机构(以下简称招标机构),承担机电产品国际招标业务。
第六条 本办法所称买方,是指通过国际招标采购机电产品的国家机关、企业、事业单位或其它社会组织。
本办法所称招标机构,是指依照《机电产品国际招标机构资格审定办法》(另行发布),取得招标资格并从事机电产品国际招标业务的法人或社会中介组织。
本办法所称投标人,是指依照招标文件参与投标竞争的法人。

第二章 招标范围
第七条 强制实行国际招标的机电产品:
(一)国家规定通过国际招标采购的机电产品。具体目录由外经贸部负责制定、调整并公布;
(二)使用世界银行、亚洲开发银行、日本海外经济协力基金(OECF)、日本输出入银行(以下简称国外贷款)采购的机电产品;
(三)政府采购项下规定通过国际招标采购的机电产品;
(四)其他贷款机构要求通过国际招标采购的机电产品。
第八条 自愿委托国际招标的机电产品:
(一)对国家管理的进口机电产品(如配额、特定产品等),若采用国际招标方式采购,应由买方经相应进出口机构报外经贸部(申请函见附件一)同意后,向招标机构办理招标委托;
(二)实行进口自动登记的机电产品;
(三)外商投资企业进口自用的机电产品。
第九条 除国外贷款项目,属下列情况之一者可不招标:
(一)使用外国政府贷款或出口信贷;
(二)对外不需支付外汇;
(三)供生产配套用零部件;
(四)旧机电产品;
(五)一次进口金额少于10万美元;
(六)其它不适于通过国际招标采购的机电产品。

第三章 招标文件
第十条 由买方根据采购需要与招标机构或委托咨询服务机构编制招标文件。主要包括下列内容:
(一)招标邀请;
(二)投标人须知;
(三)招标产品的名称、数量、技术规格;
(四)合同条款;
(五)合同格式;
(六)附件:
(1)投标书;
(2)开标一览表;
(3)投标报价表;
(4)货物说明一览表;
(5)规格偏离表;
(6)投标保证金格式;
(7)预付款保函格式;
(8)法人授权书格式;
(9)制造商授权函格式。

第四章 招标程序
第十一条 买方须向具备机电产品招标资格的招标机构签订招标委托协议,并提供招标保证金(使用国外贷款项目除外)。委托招标金额在200万美元及以下的,其保证金为委托招标金额的2%;委托招标金额在200万美元以上的,其超过200万美元部分保证金不得超过委托招标金额的1%。
第十二条 编制招标文件。招标文件应包括技术、商务部分(包括对制造商的业绩要求和评标依据),对其中重要条款要加注“*”号,若其中一条不满足将导致废标。
第十三条 评标依据除构成商务废标条款外,还应包括:技术废标的主要参数与偏差范围;价格评估允许偏离范围及其折价的计算方法。
第十四条 买方将招标文件及设备采购清单、有关项目批复文件按《机电产品进口管理暂行办法》,报相应的进出口机构组织对招标文件进行审核。进出口机构要在二十个工作日内(对于小型单台设备应在十个工作日内)将招标文件审核复函(见格式一)通知买方及有关单位。若因特殊原因不能在规定时间内复函,应及时向买方说明理由和需要延长的时间。
第十五条 未经相应进出口机构同意,不得擅自修改已经审定的招标文件。
第十六条 买方和招标机构在接到招标文件审核复函后,在国家规定的报刊及传媒上刊登招标公告(见格式二)。
第十七条 投标期限自招标文件发售之日起,一般不得少于三十天,对大型成套产品不得少于六十天。
第十八条 按照招标公告发布的时间、地点开标。投标人的投标方案、备选方案、降价声明或价格折扣都要在开标时一并唱出,否则在评标时不予承认。开标时,须有买方、投标方及有关人员参加。
第十九条 招标机构要在开标三日内将开标记录(见格式三)送至或邮寄(以邮戳为准)到相应的进出口机构备案。

第五章 评标规则
第二十条 初评工作由初评委员会负责。初评委员会由买方、招标机构及有关专家等五人以上单数组成,其中专家评标人数不得少于半数。
第二十一条 初评工作应严格按照招标文件、投标书进行评审,分为商务、技术、价格三大部分进行。商务、技术均满足标书要求时,评估价格最低者为中标者。
第二十二条 商务评标要求
下列情况之一者,应予废标:
(一)投标人未提交投标保证金或金额不足、保函有效期不足、投标保证金形式或出证银行不符合招标文件要求的。
(二)超出经营范围投标的。
(三)代理投标人未附有制造商有效委托书的。
(四)投标书无法人代表签字,或签字人无法人代表有效委托书的。
(五)业绩不满足招标文件要求的。
(六)投标有效期不足的。
第二十三条 技术评标要求
(一)投标书不满足技术规格书中主要参数和超出偏差范围的,应予废标。
(二)填写技术比较表时,要按招标文件要求和投标书中的参数如实填写,不得以符号填写。对需要并可以接受澄清的技术问题,经澄清后满足要求的按有效标接受,但要在比较表中注明。
第二十四条 价格评标要求
(一)按招标文件中的评标因素进行评标,计算评标价时对需要加减价的部分要依据招标文件和投标书的内容加以说明。
(二)投标人必须根据招标文件要求和产品技术状况列出质量保证期内必备件的清单和价格,并将该备件价计入投标总价。若所提供的产品不需必备件,应在投标书中说明,否则,评标时将其它有效标中必备件的平均价计入该标评标总价(或按贷款机构要求计入有效标中的最高价)。
(三)利用国外贷款的项目,计算评标总价时,国外产品以CIF价、国内产品以出厂价(不含增值税)为计算基础。
(四)除国外贷款的项目,计算评标总价时,以货物到达买方指定安装地点为依据。国外产品为CIF价+进口环节税+国内运输、保险费等;国内产品为出厂价(含增值税)+国内运输、保险费等。
(五)在进行价格评标时,如果投标价中有多种货币,以开标当日中国银行卖出汇率统一转换成美元。
第二十五条 评标中其它若干问题处理原则
(一)银行资信证明应提供原件,也可提供银行在开标日前三个月内开具资信证明的复印件。
(二)允许对投标书中不清楚问题进行澄清,不允许对技术、商务、价格等实质性内容进行修改。澄清要通过书面方式进行。
(三)投标人复印招标文件的技术规格作为其投标书中一部分可导致废标。
(四)境内的合资合作企业生产的产品,技术总负责方业绩满足招标文件要求的,视为业绩合格。

第六章 办理进口手续
第二十六条 初评结束十五个工作日内,买方和招标机构要将加盖双方公章并有各评委签名的评标报告(见附件二),按进口管理权限报相应的进出口机构。
第二十七条 进出口机构组织评标委员会在十个工作日内对评标报告进行审核。若无异议,对国外中标产品即按《机电产品进口管理暂行办法》办理有关进口手续。招标机构凭有关进口手续发出中标通知书。其中使用国外贷款项目,在评标报告审核后,还需凭国家评标委员会的《评标结果通知》向贷款方报送评标报告,获其批准后发出中标通知书,并办理有关进口手续。
第二十八条 国外中标产品办理有关进口手续后,方可对外签定供货合同,供货合同签订后五日内向买方退还招标保证金。

第七章 违规与处罚
第二十九条 下列行为之一者,属违规:
(一)相互串通虚假招标的;
(二)评标期间泄漏评标情况的;
(三)以不正当手段干扰招标、评标工作的;
(四)未按本办法评标规则评标的;
(五)评标报告不如实反映招标文件、投标书实际情况的;
(六)评标报告未经审定或未办理进口手续而签订供货合同的;
(七)其他违反本办法的行为。
第三十条 处罚
(一)属招标机构责任,当次招标无效并给予通报批评,视情节暂停或取消其招标资格。
(二)属投标人责任,当次投标按废标处理,视情节暂停或取消其投标资格。
(三)属买方责任,招标无效并给予通报批评,相应进出口机构不予办理进口手续。
(四)属初评委员会责任,评标报告视为无效。对严重责任人将禁止参加评标工作。
(五)买方未按规定与中标人签订供货合同的,没收其招标保证金,其中50%支付给中标人,50%支付给招标机构。
中标人未按规定与买方签订供货合同的,没收其投标保证金,其中50%支付给买方,50%支付给招标机构。
(六)属违纪的,由监察机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究其法律责任。

第八章 附 则
第三十一条 如政府(金融组织)间贷款协议另有特殊规定,则按其有关规定执行。
第三十二条 使用国外贷款项目采用当地(区域性)招标或邀请招标方式,须经贷款机构同意,其程序可参照本办法执行。
第三十三条 招标服务费用的收取,按国家有关规定执行。
第三十四条 本办法由外经贸部负责解释。过去有关规定与本办法不符的,均以本办法为准。

附件一
国际招标申请
外经贸部机电进出口司:
----------------------------------需通过国际招标采购下列机电产品,请审定。
----------------------------------------------------------------
|产品名称|数量|金额(万美元)|外汇来源|贸易方式|进口用途|
|--------|----|--------------|--------|--------|--------|
| | | | | | |
|--------|----|--------------|--------|--------|--------|
| | | | | | |
|--------|----|--------------|--------|--------|--------|
| | | | | | |
----------------------------------------------------------------
单位签章: 主管机电进出口办签章:
一九九 年 月 日 一九九 年 月 日
审核意见:----------------------------------------
外经贸部机电进出口司
一九九 年 月 日
格式一
机进( )招函〔 〕
招标文件审核复函
------------------(买方名称)
报送--------------------(招标编号)项下国际招标采购产品
招标文件收悉。经评审,同意按本标书内容对下列产品开展国际招标
工作。
(注:下附产品清单,数量)
格式二
招 标 公 告
日期----------------------------------
招标编号--------------------------------------
----------------------------------(招标机构)受买方委托,对下
列产品及服务进行国际公开竞争性招标。现邀请合格投标人参加投标。
1.招标产品的名称、数量及主要技术参数:
2.标书售价:
3.购买标书时间:
4.购买标书地点:
5.投标截至时间和开标时间:----------年----------月--------
日--------午--------时(北京时间)
6.开标地点:
地址:
邮编:
电话:
传真:
联系人:
开户银行:
帐号:
格式三
国际招标开标记录
招标编号: 开标时间:
产品名称: 开标地点:
------------------------------------------------------------------------------
|序号| 投标人 | 制造商 |投标价|投标保函|交货期|到货口岸| 备注 |
|----|----------|----------|------|--------|------|--------|--------|
| | | | | | | | |
|----|----------|----------|------|--------|------|--------|--------|
| | | | | | | | |
|----|----------|----------|------|--------|------|--------|--------|
| | | | | | | | |
------------------------------------------------------------------------------
主持人: 记录人: 唱标人:

附件二
评 标 报 告
----------年--------月--------日
国际招标评标报告
----------------
1.项目简介(自述)
2.招标过程简介
本次采购于----年----月----日在----------报刊及电子商务网上登载
招标公告,于----月----日开始发售招标文件。共有------家厂商购买了招
标文件,其中国内厂商----家,国外厂商----家。
投标截止日期为----月----日--------。----月----日--------在
--------开标,有----家外商和----家国内厂商投标。各家开标报价
详见表1。
3.评标程序及情况
(1)评标程序:
a.符合性检查(见表2);
b.商务评议;
c.技术审查和评议(见表3);
d.价格评议(见表4);
e.资格后审。
(2)评标情况:
按评标程序,作详细叙述并填写表2、3、4。
4.评标结果
经评议,--------的投标在商务上和技术上都满足招标文件要
求,评标价格最低,初评委员会建议由--------中标,预计合同价
为--------万美元(见表5)。
以上意见报请审核。
买方单位(盖章) 招标机构(盖章)
---------------- ----------------
----年----月----日 ----年----月----日
表1.
开标一览表
----------
------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|序号| 投标人 |国别|制造商|国别|报价方式|币种|投标价|投标声明|投标保函|交货期|到货口岸|备注|
|----|----------|----|------|----|--------|----|------|--------|--------|------|--------|----|
| | | | | | | | | | | | | |
|----|----------|----|------|----|--------|----|------|--------|--------|------|--------|----|
| | | | | | | | | | | | | |
|----|----------|----|------|----|--------|----|------|--------|--------|------|--------|----|
| | | | | | | | | | | | | |
------------------------------------------------------------------------------------------------------------
1.按开标顺序填写。
2.报价方式填写“CIF价”或“Ex--works价”。
3.投标价即开标时原始唱标价。
4.投标保函按投标者所报,可填写百分比,也可填写金额数。
表2.
符合性检查表
------------
--------------------------------------------------------
|序号| 投标人 | | | | | |
|----|----------------|----|----|----|----|----|
| 1|投标书的有效性 | | | | | |
|----|----------------|----|----|----|----|----|
| 2|投标保证金 | | | | | |
|----|----------------|----|----|----|----|----|
| 3|投标法人授权书 | | | | | |
|----|----------------|----|----|----|----|----|
| 4|投标人资格文件 | | | | | |
|----|----------------|----|----|----|----|----|
| 5|银行证明信 | | | | | |
|----|----------------|----|----|----|----|----|
| 6|制造商授权书 | | | | | |
|----|----------------|----|----|----|----|----|
| 7|制造商资格文件 | | | | | |
|----|----------------|----|----|----|----|----|
| 8|投标有效期 | | | | | |
|----|----------------|----|----|----|----|----|
| 9|商务文本 | | | | | |
|----|----------------|----|----|----|----|----|
|10|技术文本 | | | | | |
|----|----------------|----|----|----|----|----|
|11|详细报价表 | | | | | |
|----|----------------|----|----|----|----|----|
|12|结论 | | | | | |
--------------------------------------------------------
1.表中各项缺1者,即可导致废标。
2.制造商直接投标无需提供厂家授权书。
3.表中“√”表示“有”,“×”表示“无”。
4.在结论栏中仅填写“合格”或“不合格”。
表3.
技术参数比较表
--------------
产品名称: 招标文件要求数量:
----------------------------------------------------------------------------------------------------
| 投标人、国别 | | | | |
|----------------|------------------|------------------|------------------|------------------|
| 制造商、国别 | | | | |
|----------------|------------------|------------------|------------------|------------------|
| 型号 | | | | |
|----------------|------------------|------------------|------------------|------------------|
| 数量 | | | | |
|----------------|------------------|------------------|------------------|------------------|
| 技术要求 | 技术参数 |结论| 技术参数 |结论| 技术参数 |结论| 技术参数 |结论|
|----------------|------------|----|------------|----|------------|----|------------|----|
|主| | | | | | | | | |
| |------------|------------|----|------------|----|------------|----|------------|----|
|要| | | | | | | | | |
| |------------|------------|----|------------|----|------------|----|------------|----|
|指| | | | | | | | | |
| |------------|------------|----|------------|----|------------|----|------------|----|
|标| | | | | | | | | |
|--|------------|------------|----|------------|----|------------|----|------------|----|
|一| | | | | | | | | |
| |------------|------------|----|------------|----|------------|----|------------|----|
|般| | | | | | | | | |
| |------------|------------|----|------------|----|------------|----|------------|----|
|指| | | | | | | | | |
| |------------|------------|----|------------|----|------------|----|------------|----|
|标| | | | | | | | | |
|----------------|------------------|------------------|------------------|------------------|
| 技术评议 | | | | |
----------------------------------------------------------------------------------------------------
1.仅对“商务评议”合格者进行评议。
2.结论栏填写“合格”或“不合格”。
3.凡有一项主要指标不合格者,其技术评议栏中即为“不合格”。
表4.
评标价格比较表
--------------
------------------------------------------------
| 投标人、国别 | | | |
|--------------------------|----|----|----|
| 制造商、国别 | | | |
|--------------------------|----|----|----|
| |设 备 价 | | | |
| |------------------|----|----|----|
| 投 |备件及专用工具价 | | | |
| |------------------|----|----|----|
| |技术服务费 | | | |
| |------------------|----|----|----|
| 标 |国内运保费 | | | |
| |------------------|----|----|----|
| |进口环节税 | | | |
| |------------------|----|----|----|
| 报 |折扣声明 | | | |
| |------------------|----|----|----|
| |投标总价(原币值)| | | |
| |------------------|----|----|----|
| |汇 率| | | |
| |------------------|----|----|----|
| 价 |投标总价(折美元)| | | |
|------|------------------|----|----|----|
| 价 |设备偏离 | | | |
| |------------------|----|----|----|
| 格 |技术偏离 | | | |
| |------------------|----|----|----|
| 调 |服务偏离 | | | |
| |------------------|----|----|----|
| 整 |调整总和 | | | |
|--------------------------|----|----|----|
| 评标价格 | | | |
|--------------------------|----|----|----|
| 评标排序 | | | |
------------------------------------------------
1.仅对“技术评议”合格者进行价格评估。
2.评标价格等于“投标价格之和”与“调整总和”之和。
3.“技术服务费”含安装、培训费等。
4.若所报投标总价与分项报价之和不同,以分项报价之和为准。
表5.
授 标 建 议
--------------
--------------------------------
| 中标商名称 | |
|--------------|------------|
| 中标商地址 | |
|--------------|------------|
| 制造商名称 | |
|--------------|------------|
| 制造商地址 | |
|--------------|------------|
| 投标报价 | |
|--------------|------------|
| 评标价格 | |
|--------------|------------|
| 预计合同总价| |
--------------------------------
更正:原1999年第1号部令附件二有误。原文作废,以此文为准。


宿迁市人民政府关于印发宿迁市物业管理实施细则(试行)的通知

江苏省宿迁市人民政府


宿迁市人民政府关于印发宿迁市物业管理实施细则(试行)的通知

宿政发〔2004〕62号


各县、区人民政府,市各委、办、局,市各直属单位:

《宿迁市物业管理实施细则(试行)》已经市人民政府同意,现印发给你们,请结合实际,认真贯彻执行。




宿迁市人民政府

二OO四年四月二十八日







宿迁市物业管理实施细则(试 行)



第一章 总则



第一条 为了规范物业管理行为,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》的规定,结合本市实际情况,制定本细则。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。

第三条 本细则所称物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

第四条 本市行政区域内的各种物业都要逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

第五条 建筑面积在1万平方米以上的机关、企事业单位办公楼、工业区以及住宅小区都要通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。配套不齐全的,要在当地人民政府组织下,有计划地进行综合整治,提高配套水平,逐步创造条件,实行物业管理。

第六条 零星分散物业(含不达规模的物业,原产权单位已不存在的生活大院、宿舍楼,居民自建房屋等)由所在社区统一管理。可以组建物业公司负责管理,也可以选聘具有资质的物业管理企业实行专业化管理。

第七条 市、县(区)房地产行政主管部门是本市行政区域内的物业管理行政主管部门,负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

各级地方政府有关部门和单位,应当在各自职责范围内,共同做好有关管理工作。



第二章 业主自治管理



第八条 物业管理区域应按规定建立业主自治管理组织。

业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主多于100户的,可推选业主代表,组成业主代表大会(以下称业主大会)。住宅区一般以每栋或每单元为单位推选1―6名业主代表。

业主代表应是热心公益事业、责任心强、具有一定群众基础、具备一定组织协调能力和议事能力、积极维护业主利益和带头履行业主义务的产权人。业主代表应由业主大会筹备委员会组织推荐候选人,经民主选举产生。

业主大会的议题应提前告知业主或业主代表,业主大会决定的事项应及时在本物业区域内公布。

第九条 业主的投票权数,普通住宅房屋实行一户一票,其它物业按照其拥有物业的建筑面积计算,建筑面积100平方米以下房屋为1票,100平方米以上的每满100平方米为1票。

第十条 住宅区内已交付使用的物业建筑面积达到30%,不足50%,但使用已超过1年的,应当参照召开首次业主大会与选举产生业主委员会的程序和办法召开首次临时业主大会,选举产生临时业主委会,临时业主委员会行使业主自治管理相应的权利和义务。

住宅区符合成立业主委员会条件时,应依照条例和本细则规定及时组织召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

第十一条 首次业主大会(含首次临时业主大会,下同)应当在物业所在地的房地产行政管理部门和街道办事处的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备委员会,负责业主大会筹备工作。

第十二条 首次业主大会筹备委员会负责做好下列工作:

(一)协商确定召开业主大会或业主代表大会的形式、时间、地点和内容;

(二)确定召开业主代表大会的,协商确定业主代表人数,组织推荐业主代表候选人,审查业主代表候选人资格,组织民主选举业主代表,产生的业主代表应当在物业管理区域内公布;

(三)协商业主委员会组成人数,并按业主委员会成员条件推荐业主委员会委员候选人,候选人名单及基本情况应当在物业管理区域内公布;

(四)起草业主委员会选举办法、章程和业主公约草案,并在大会召开前15日发给参加会议的成员征求意见;

(五)做好召开首次业主大会的各项会务准备工作;

(六)主持召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

第十三条 首次业主大会除行使细则中规定的权职外,还应审议通过以下事项:

(一)业主大会和业主委员会议事规则;

(二)业主委员会日常工作权限;

(三)业主委员会选举办法;

(四)物业管理企业的选聘办法;

(五)物业的有关公共管理规定;

(六)选举产生业主委员会。

第十四条 首次业主大会选举产生的业主委员会,经物业所在地街道办事处初审同意后,自选举产生之日起30日内到物业所在地物业管理行政管理部门申请登记确认。业主委员会申请登记确认应当提交下列材料:

(一) 业主委员会登记确认表;

(二) 业主代表、业主委员会选举办法及选票;

(三) 业主大会审议通过的主要事项。

第十五条 业主委员会可以通过推选产生主任1名和副主任若干名,业主委员会不得从事经营活动。

第十六条 业主委员会依据条例的规定履行职责,督促全体业主、使用人遵守物业管理的法规、规章、制度和业主公约;帮助物业管理企业实施本区域的物业管理,配合物业管理企业解决在实施管理服务中的重大问题;接受物业管理行政管理部门、街道办事处的指导和监督,积极配合社区建设管理。

第十七条 业主委员会主任享有下列权利:

(一)负责召开主业委员会会议;

(二)经业主委员会授权,核签物业维修等项目的费用,代表业主委员会对外签约或签署文件;

(三)业主委员会授权的其他事项。

业主委员会主任应当履行下列义务:

(一)遵守物业管理法规、规章、规范性文件的规定和业主公约、业主委员会章程,办事公正、负责;

(二)完成业主委员会交办的工作;

(三)代表业主委员会处理事务;

(四) 接受行政管理部门的培训和指导。

第十八条 业主代表、业主委员会委员每届任期由业主大会约定,可以连选连任。业主代表、业主委员会任期届满3个月前,物业管理行政管理部门、街道办事处应当指导、督促换届选举。业主委员会负责换届选举的具体筹备工作,参照召开首次业主大会的方式成立换届选举工作筹备委员会。

物业管理企业应当配合做好业主委员会换届选举的日常事务性工作。

第十九条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与社区居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。



第三章 物业管理企业



第二十条 物业管理企业应在取得企业法人营业执照之日起30日内,向所在地物业管理行政管理部门申领资质证书。

物业管理行政管理部门按照有关规定对申领资质证书的物业管理企业进行资质等级审查,并报市物业管理行政主管部门核定资质等级。物业管理企业领取资质证书后,方可从事与资质相应的物业管理服务活动。

第二十一条 物业管理企业资质实行年检制度。年检重点是物业管理企业前期物业服务协议或物业服务合同、物业管理服务质量、从业人员持证上岗、业主和业主委员会对物业管理企业的评议、年度工作业绩、财务报表、资质登记的有关事项变更以及执行法律法规政策等方面的情况。

第二十二条 物业管理行政管理部门应加强对物业管理从业人员培训,提高从业人员整体素质,实行持证上岗。



第四章 物业管理服务



第二十三条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,报物业所在地物业管理行政管理部门备案。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

《业主临时公约》至业主大会审议通过的业主公约生效时终止。

第二十四条 新建住宅区物业销售前,建设单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业提前介入,与其选聘的物业管理企业签订前期物业服务协议,承担前期物业服务。房地产开发管理部门应当把物业管理提前介入作为核发商品房预(销)售许可证的前置条件。

新建住宅区物业出售时,物业管理企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。该协议中约定的物业具体服务事项、服务质量要求、服务费标准及其它事项应与物业管理企业和建设单位之间签订的前期物业服务协议中有关内容相一致。

第二十五条 业主委员会成立后应当及时续聘或者通过招标方式重新选聘物业管理企业,并签订物业服务合同。

第二十六条 前期物业服务协议和物业服务合同中必须约定物业管理具体服务事项、服务质量要求、服务费标准、服务费收取办法、服务期限、装饰装修管理服务以及其它事项。

物业服务事项应包括以下内容:

(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;

(二)共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理;

(三)日常环境卫生管理服务,包括公共场所、物业公共部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等;

(四)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。其中安全防范和交通车辆管理必须明确约定具体的服务标准和责任;

(五)物业装饰装修的管理服务;

(六)管理与物业相关的工程图纸、住用户与竣工验收等档案资料;

(七)组织开展社区文化娱乐活动;

(八)根据业主和物业使用人要求,提供的特约服务。

物业管理企业应当自前期物业服务协议和物业服务合同签订之日起十五日内,将合同报物业所在地物业管理行政管理部门备案。

第二十七条 物业管理服务应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好,保障物业使用方便、安全,并按照下列要求实施:

(一)按照江苏省规定的技术标准和行业规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划,实施管理服务;

(二)在业主使用房屋前,将物业的共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定告知业主;

(三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查,定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护;

(四)发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时,立即采取保护措施,并按照物业服务合同的约定进行维修;

(五)接到物业损坏报修时,限时进行维修和处理;

(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;

(七)每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目,接受审核;

(八)建立公开征询业主意见制度,定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议,改进和完善管理服务;

(九)发现违反条例、本细则或业主公约的行为,立即进行劝阻、制止,并向业主委员会、社区居委会和有关行政机关报告;

(十)按照物业服务合同约定的要求,做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项;

(十一)物业管理企业应当在社区居委会的指导和监督下协助做好社区管理、社区服务的相关工作。

第二十八条 物业管理行业应当推行行业规范和服务标准,积极开展物业管理达标创优活动,提高整体管理水平。建立物业管理服务等级评定制度,鼓励物业管理企业采用先进的管理服务标准,提高管理服务质量。

第二十九条 普通住宅的物业管理公共服务费应按照政府指导价标准在前期物业服务协议或者物业服务合同中约定,并由物业管理企业按照约定向业主收取;共他物业的服务费由当事人在前期物业服务协议或者物业服务合同中协商确定。

第三十条 建立合理公开、质价相符的物业管理服务政府指导价格体系。按照物业管理行业服务内容进行项目分类,按照分类项目制定等级服务质量标准,按照社会成本测算各个服务项目等级标准价格。让业主和业主委员会根据自己的服务要求和承受能力,自主选择服务项目、服务等级,自主选聘物业管理企业。

第三十一条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位向业主或者使用人提供的服务,应当按户计量,直接向最终用户收取有关费用。任何单位不得强行要求物业管理企业代收代缴有关费用,确需委托的,应当与物业管理企业签订委托合同,实行有偿服务。物业管理企业代收代缴有关费用时,不得价外加价,也不得向业主另外收取手续费用。



第五章 物业的使用和维护



第三十二条 新建物业在规划建设时,应当制定物业管理实施方案并在物业开工前报所在地物业管理行政主管部门备案。建成后,建设单位应及时向物业管理行政主管部门申请进行物业管理配套设施验收,未经验收不得交付使用;验收不合格的,应在规定的期限内做好整改工作。

建设单位在移交住宅区时,应当按照住宅区总建筑面积的3‰―4‰无偿提供物业管理服务用房,其产权属该住宅区全体业主共有,由托管的物业管理企业使用;同时提供相应的社区服务用房。

物业管理服务用房、社区服务用房、文体活动用房、停车库(场)、垃圾中转站、活动广场和绿地等配套设施应当按照设计用途使用,不得改变用途;确需改变的,应当依法办理相关手续。

第三十三条 新建物业进行接管验收时,业主委员会、物业管理企业应与建设单位明确物业的质量问题处理方式。

第三十四条 物业管理区域内的住宅不应改变使用性质,因特殊情况需要改变使用性质的,应当符合城市规划和房屋安全的要求,应当征得相邻业主、业主委员会和物业管理企业的书面同意后,报经规划部门批准。

第三十五条 业主或使用人装修物业,应遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定,应当事先告知物业管理企业,并与其签订物业装饰装修管理服务协议。

物业装饰装修管理服务协议应当包括下列内容:

(一)装饰装修工程的实施内容;

(二)装饰装修工程的实施期限;

(三)允许施工的时间;

(四)废弃物的清运与处置;

(五)物业外立面设施、防盗窗、空调及太阳能的安装要求;

(六)禁止行为和注意事项;

(七)管理服务费用;

(八)违约责任;

(九)其他需要约定的事项。

物业管理企业应当按照物业装饰装修管理服务协议实施管理。发现违反协议和有关规定的行为,应当立即制止,并督促改正;对拒不改正的,应当及时告知业主委员会并报有关部门依法处理。

第三十六条 因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责修复和赔偿。

第三十七条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地、绿地的,应当征得业主委员会和物业管理企业的同意,与物业管理企业签订书面协议,并在约定的期限内恢复原状。造成损失的,应当给予相应赔偿。

第三十八条 一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的,应当建立物业共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金的管理与使用按照市建设局、财政局[2003]163号、[2003]19号文件执行。

第三十九条 依据规定筹集的维修基金属业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。

第四十条 维修基金由房地产行政管理部门代管,所代管的维修基金,应当定期接受业主委员会和财政部门的检查与监督。

维修基金应当存入物业管理行政管理部门指定的银行,专户存储、专款专用。

第四十一条 新建商品房的建设单位应当在办理新建商品房屋所有权初始登记前,足额交纳代收的维修基金;在办理商品房所有权初始登记时,应当向房地产登记部门提供交款凭证。

第四十二条 房屋在国家规定的保修期满以后的维修、更新费用,按照下列规定承担:

(一)房屋室内部分的维修、更新费用,由业主自行承担;

(二)物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的大修、更新改造从维修基金中列支,按项目维修费用占受益面积应分配维修基金的比例分摊。

物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。

物业出现严重损坏,影响业主和使用人安全时,房地产行政管理部门和街道办事处应当督促限期维修。



第六章 投诉



第四十三条 物业管理行政管理部门和街道办事处应当建立投诉受理制度,接受业主委员会、业主、使用人和物业管理企业等对违反条例和本细则行为的投诉。投诉接待的地点、时间应予以公布。

第四十四条 物业管理行政管理部门、街道办事处受理投诉后,应当及时调查处理。投诉人对处理意见有异议的,可以向上一级行政主管机关提出书面复核要求。

物业管理行政管理部门受理投诉后,应当在5日内作出是否受理的答复。对决定受理的,应当进行调查核实,并自受理投诉之日起30日内将处理意见回复投诉人。

投诉人对物业管理行政管理部门的处理意见有异议,可以向市物业管理行政主管部门提出书面复核要求。市物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内,将复核意见回复投诉人。

第四十五条 投诉内容涉及其他行政管理部门职责范围的,物业管理行政管理部门应当自受理之日起5日内,移送有关行政管理部门处理,并告知投诉人。



第七章 法律责任



第四十六条 业主、使用人违反业主公约、业主临时公约,应当承担相应的民事责任。对违反业主公约、业主临时公约的,业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

第四十七条 物业管理企业和业主未按照本细则规定和物业服务合同约定履行义务的,当事人一方可以向业主委员会或者街道办事处和物业管理行政管理部门投诉,也可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第四十八条 对于业主、使用人不遵守规章的行为,经教育不改的,社区居委会、业主委员会可以把他们的行为公示出来。

业主、使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳,物业管理企业可以催交,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

不能及时足额交纳物业服务费的业主,不得当选为业主代表和业主委员会委员,其所在相关单位应积极帮助做好思想教育工作,必要时应当代为收缴。不能及时足额交纳物业服务费的业主代表和业主委员会组成人员经教育不能改正的,可依法罢免。

第四十九条 资质年检不合格的物业管理企业,物业管理行政管理部门应责令其限期整改;整改仍不到位的,由物业管理行政主管部门降低其资质等级,直至吊销其资质证书。

第五十条 对物业管理区域内未经规划部门审批进行建设的建筑物、构筑物或其它设施以及违反市容环境卫生、市政管理等法津、法规、规章规定的行为,业主委员会和物业管理公司应当及时予以制止,制止无效时,应当向城市管理行政执法部门报告,由其依法处理;违反建设工程规划许可证规定进行建设的各类违法建筑物、构筑物和其它设施,由城市规划管理部门依法处理,有关部门应当配合查处。



第八章 附则



第五十一条 本细则由宿迁市建设局负责解释。

第五十二条 本细则自2004年5月13日起施行。



安阳市人民政府关于印发《安阳市行政机关规范性文件制定程序规定》的通知

河南省安阳市人民政府


安政〔2007〕37号

安阳市人民政府关于印发《安阳市行政机关规范性文件制定程序规定》的通知


各县(市、区)人民政府,市人民政府各部门及有关单位:
《安阳市行政机关规范性文件制定程序规定》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真遵照执行。


二○○七年五月二十二日
第一章总则
第一条为了使规范性文件的制定程序科学化、规范化,保证规范性文件的质量,根据国务院《规章制定程序条例》和《国家行政机关公文处理办法》等有关规定,结合我市实际,制定本规定。
第二条本规定所称的规范性文件是指人民政府及其工作部门为领导和管理各项行政工作,根据法律、法规、规章和上级规范性文件,按照本规定制定的具有下列特性的各类文件的总称:
  (一)在本行政区全部区域内或一定范围内普遍适用;
  (二)为贯彻执行法律、法规、规章和政策;
  (三)内容涉及公民、法人或者其他组织利益;
  (四)具有规范性、稳定性和执行性。
第三条市、县(市、区)人民政府及其工作部门规范性文件的立项、起草、审查、决定、公布、解释,适用本规定。
  第四条规范性文件应当符合合法、合理、程序正当、高效便民、诚实守信、权责统一的基本要求。
第五条规范性文件的名称为规定、办法和《国家行政机关公文处理办法》规定的名称等。
第六条下列组织不能制发规范性文件:
(一)为阶段性任务临时组成的虚设机构;
(二)行政机关的内设机构;
(三)法律、法规没有授予执法权的组织;
(四)企业及企业性质的事业单位。
第七条规范性文件用语应当规范、准确、简洁,内在逻辑结构应当严密、严谨,条理应当清楚,条文内容应当明确、具体,具有可操作性。
法律、法规、规章或上级文件已经明确规定的内容,规范性文件原则上不作重复规定。
除内容复杂的外,规范性文件一般不分章、节。
第二章规划
第八条人民政府及其工作部门应制定规范性文件年度计划。制定计划应根据全年工作规划、工作重点,结合解决工作中存在的难点和热点问题的需要确定,应当广泛听取人民群众的意见和建议。
第九条人民政府的规范性文件制定计划经政府领导审议确定。政府各部门认为需要以政府名义制定规范性文件的,应当向政府报请立项。政府法制部门(机构)在充分征求意见、酝酿、讨论的基础上提出计划草案,报政府审定。政府部门的规范性文件制定计划,由部门法制机构在搞好调查研究的基础上提出建议,经部门领导会议集体研究确定。
  未列入计划的规范性文件一般不予制发。有关单位认为急需制定的,应当向人民政府法制部门(机构)提出书面报告,说明理由,法制部门(机构)组织论证后,报人民政府审定,经市、县(市、区)长或常务副市、县(市、区)长批准后方可制定。
第十条规范性文件年度计划应当明确文件名称、起草单位、完成时间等项内容。
第十一条政府法制部门(机构)应对计划的执行情况进行监督检查。
第三章起草
第十二条人民政府的规范性文件,一般由人民政府有关主管部门负责起草送审稿。重要的规范性文件,由政府法制部门(机构)牵头,组成专门小组负责起草工作。
人民政府工作部门印发的规范性文件,由部门主管领导牵头,组成专门小组负责起草工作。
第十三条起草规范性文件,应做好下列准备工作:
(一)总结有关工作的实践经验,就主要问题进行调查研究;
(二)搜集、整理有关法律、法规、规章和规范性文件资料;
(三)论证起草规范性文件中的基本问题。
第十四条规范性文件在起草过程中,应当征求相关部门意见,采取多种形式听取有关组织和公民的意见。
  起草重大或关系人民群众切身利益的规范性文件,应当采取听证会、论证会、座谈会或者向社会公布起草稿等方式听取意见。
第十五条对公民、法人或者其他组织就规范性文件起草稿提出的意见或建议,起草机构应当进行认真研究,合理的予以采纳;未予采纳的,向建议人说明,并将相应情况报制定机关。
第十六条涉及经济、文化、科学等专业问题的规范性文件,起草单位应当邀请相应领域的专家进行论证,并将论证结论作为制定文件的重要依据。
  参加论证的专家应当从专家库抽取或者由相应学会、研究机构、教学机构等推荐。
  第十七条起草单位在起草政府规范性文件尤其是涉及经济方面的规范性文件时,应当对规范性文件进行成本效益分析并形成分析报告。
  成本效益分析应包括规范性文件的制定成本、实施的条件、实施的经济和社会效益。
  第十八条规范性文件送审稿一般应当对制定目的、适用范围、主管部门、具体规范、奖惩办法、施行日期等内容作出明确规定。
  第十九条起草单位报送规范性文件送审稿时,应当提交下列材料:
(一) 送审稿正文;
(二)送审稿起草说明;
  (三)有关机关、组织和公民对送审稿主要问题的不同意见及部门之间协商、会签的原件;召开听证会、论证会、座谈会的,应当附有听证会笔录,论证会、座谈会记录;经专家论证的,应当附有专家论证意见;
  (四)其他有关材料。
  第二十条规范性文件送审稿起草说明应当包括下列内容:
  (一)制定规范性文件的必要性,拟规范事项的现状和主要问题;
  (二)起草的指导思想与宗旨;
  (三)规定的主要措施及其法律依据;
  (四)有关方面的意见,相关部门协商、会签及对不同意见的处理情况;
  (五)需要说明的其他问题。
第二十一条起草规范性文件,应当与有关规范性文件进行对照、衔接。对同一事项或同类事项,作出与其它规范性文件不一致规定的,应当在上报规范性文件送审稿时专门提出并说明情况和理由。
第二十二条规范性文件送审稿能代替内容相近的现行规范性文件的,必须在规范性文件送审稿中注明对原文件予以废止。
第四章审查
第二十三条起草部门完成规范性文件的起草工作后,应将规范性文件送审稿以正式文件形式报送人民政府。
起草部门向人民政府报送规范性文件送审稿,必须经起草部门领导集体研究,由起草部门主要负责人签署,并附送该规范性文件送审稿的说明和有关材料。
第二十四条规范性文件送审稿由法制部门(机构)负责审查。
第二十五条法制部门(机构)审查的重点是:
  (一)有无必要制定;
  (二)是否与现行法律、法规、规章、政策等相抵触;
  (三)程序是否符合本规定要求。
  (四)是否切实可行。
  法制部门(机构)对于无必要制定或条件不够成熟暂缓制定的,可向原起草部门说明;对于不符合本规定要求的,应退回原起草部门;对于需要修改的,应进行修改或指导起草部门进行修改。
  第二十六条起草部门在起草阶段缺少第三章第十四至十七条规定程序之一的,政府法制部门(机构)可以按相应程序组织实施。
   第二十七条对符合要求的规范性文件送审稿,人民政府法制部门(机构)根据具体情况,将规范性文件送审稿印发政府有关部门、下级人民政府、有关组织和专家征求意见。
  有关单位和专家应当认真研究,按时反馈书面意见。
  第二十八条规范性文件涉及重大问题的,政府法制部门(机构)应当召开由有关单位、专家参加的座谈会、论证会,听取意见,研究论证。
  第二十九条市人民政府法制部门应当根据工作需要,与有关教学、科研等机构联系,建立政府法制咨询专家库。在对规范性文件有关重大问题进行论证时,可以邀请有关专家进行咨询论证。
  第三十条规范性文件送审稿直接涉及公民、法人或者其他组织切身利益,有关机关、组织或者公民对其有重大意见分歧,起草单位在起草过程中未向社会公布,也未举行听证会的,法制机构经本部门或者本级人民政府批准,可以向社会公布公开征求意见,也可组织有关人员举行听证会。
第三十一条有关部门对规范性文件送审稿涉及的主要措施、管理体制,权限分工等有不同意见的,人民政府法制部门(机构)应当进行协调,达成一致意见;不能达成一致意见的,应当将主要问题、有关部门的意见和人民政府法制部门(机构)的意见上报人民政府。
  第三十二条人民政府法制部门(机构)应当认真研究各方面的意见,与有关单位协商后,对规范性文件送审稿进行修改,形成规范性文件草案和对草案的审查报告。
  第三十三条经过审查修改的规范性文件,由人民政府法制部门(机构)主要负责人签署意见,报政府按公文运转程序报有关领导审定签发。
  第三十四条政府部门的规范性文件,由部门的法制机构审查并提出审查意见提交部门领导。
第五章审定
  第三十五条人民政府规范性文件原则上由人民政府常务会议审议通过。
  人民政府常务会议审议规范性文件时,起草部门的行政主要负责人应作规范性文件草案起草说明;政府法制部门(机构)负责人应作审查报告(意见)说明,对规范性文件拟解决的问题、确立的主要措施、重大争议问题的协调情况等予以说明。
  规范性内容较少、社会影响面不大、政府领导决定不提交政府常务会议审议的规范性文件草案,由政府法制部门(机构)审查后,送政府办公室按公文处理程序报有关政府领导审定签发。
  第三十六条政府部门的规范性文件,应由部门领导会议集体审议通过。
第六章发布
第三十七条安阳市人民政府常务会议通过的、对社会有重大影响的规范性文件,由市长签署后,以政府令的形式发布。
前款以外的政府及部门规范性文件,以其他文件形式发布。
  第三十八条规范性文件应及时在公开发行的公报、报纸上刊登,在电台、电视台等新闻媒体上报道。
  以人民政府令形式发布的规范性文件,应当于30日内在《安阳市人民政府公报》和《安阳日报》上全文刊载。
第七章解释
第三十九条规范性文件的解释权属于制定机关。
  规范性文件有下列情况之一的,由制定机关解释:
(一) 规范性文件需要进一步明确具体含义的;
(二)规范性文件制定后出现新的情况,需要明确适用规范性文件依据的。
规范性文件解释由制定机关的法制部门(机构)参照规范性文件送审稿审查程序提出意见,报请制定机关批准后公布。
规范性文件的解释同规范性文件具有同等效力。
第八章附则
第四十条修改规范性文件的程序,参照本规定执行。
第四十一条政府规范性文件施行6个月后,就文件的执行情况,政府相应的主管部门应及时向政府进行汇报,政府法制部门(机构)应会同有关部门进行检查。
第四十二条规范性文件施行后,制定机关、实施机关应当对其实施情况进行评估,实施机关应当将评估意见报告制定机关;制定机关应当对规范性文件定期进行清理。
  评估和清理工作由法制部门(机构)负责组织实施,具体办法另行制定。
  第四十三条安阳市人民政府及人民政府办公室制定的规范性文件施行期满5年后自行失效。有关单位认为需要继续执行的,应在规范性文件有效期满之日前6个月内书面向市政府法制办公室提出申请,由市政府法制办公室组织论证后,报市政府审定后继续执行。
第四十四条本规定自发布之日起施行。安阳市人民政府2005年4月6日发布的《安阳市行政机关规范性文件制定程序规定》安政〔2005〕23号同时废止。