业主自治法律问题研究

作者：青岛大学法学院、山东德衡律师事务所律师 丛广林


[内容摘要] 业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。近年来，业主自治在实践中显现出来的问题日益突出，业主自治纠纷逐年呈上升趋势，严重的影响了社会的安定。笔者认为，立法上的缺失、业主民主参与意识的淡漠以及信息障碍是引发业主自治纠纷的主要原因。为此，加强立法，建立有效的法律救济手段以及提高业主的自治能力和参与意识是预防和解决这类纠纷的有效措施。
[关键词]：物业管理 业主自治 业主自治纠纷

自1994年建设部颁布《城市新建住宅小区物业管理办法》以来，物业管理制度在我国大部分城市和地区逐渐建立起来，但由此产生的物业纠纷也呈现出上升的趋势。为此法律界人士开始关注物业管理中的法律问题。建筑物区分所有权、物业合同的性质、业主委员会的法律地位、车库的归属、小区内发生的刑事案件和民事侵权案件的责任归属等问题一时间成为学术界和实务界争论的热点和难点。一些学者与此相关的专著和学术论文相继出版、发表，物业管理法律问题的研究也逐渐向纵深方向发展。但笔者注意到，在众多的物业管理问题研究中，系统的涉及业主自治法律问题的研究却不多，尤其是在业主自治纠纷的解决上，在法律和实践中都显得十分乏力，从而成为近年来影响社会安定的不稳定因素之一。为此，笔者试图从业主自治的角度，对业主自治权利体系、业主自治纠纷的类型、业主自治制度缺陷以及对业主自治法律救济途径等方面的问题阐述自己的观点，以望与同仁交流与切磋。
一、 业主自治的涵义与权利体系
（一） 业主自治的涵义
业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。
业主自治是从私法自治衍生出来、借鉴公法自治模式产生的一种新类型的特殊自治。所谓私法自治，亦称意思自治，是指民事法律关系的设立、变更和消灭，均取决于当事人自己的意思，原则上国家不作干预，只有在当事人之间发生纠纷不能通过协商解决时，国家才以仲裁者的身份出面予以裁决。私法自治的实质，就是由平等的当事人通过协商决定相互间的权利义务关系。所谓公法自治，是与“他治”对称，是相对于国家权力而言的。从字义上理解，自治就是自己治理自己，从本质上说，自治就是自治主体依法自我设权、自我约束、自我管理、自我服务、自我发展和自我实现，其实质是自治主体对自治权的设置和自治权的行使。公法自治的形式有多种，如地方自治、民族区域自治、特区自治、基层社会民主自治等。之所以说业主自治是一种特殊的私法自治，是因为它既具有私法自治的特点，同时又借鉴了公法自治的模式，具有特殊性。这种特殊性主要体现在以下几个方面：
首先，业主自治是基于建筑物区分所有权而产生。物业管理最早是在19世纪伴随着多层建筑和比较集中的居住小区的出现而发展起来。多层建筑或居住小区的共用部位和共用设施的产权由多个区分所有权人共有，但各区分所有权人的要求各异，从而导致各种纠纷发生。为了统一意见、便于管理，业主组成管理团体委托或者自我对小区共用的部位和共用设施设备的维护、公共环境、公共秩序等事项进行自治管理，保证物业的合理使用，使业主有一个良好的生活居住环境。
其次，业主自治借鉴了国家管理的模式，将所有权和管理权分离。随着社会的发展，西方宪政国家的管理模式逐渐向社会渗透，在私法领域开始借鉴公法的管理模式，例如公司的股东大会、董事会、监事会即借鉴国家立法权、行政权、司法权分立的模式设立，卢梭的“社会契约论”同样也适用小规模的社会群体的管理。业主自治也正是借鉴这种理论和模式建立起来，无论是自主型物业管理还是委托型的物业管理，都是将物业区域的管理权委托给一个团体组织行使，其区别仅仅在于是委托给非业主的独立的专业的物业管理企业管理还是委托给业主通过民主选举产生的业主执行机构管理，但其本质都是所有权和管理权发生分离。
再次，业主自治具有公益性。业主行使自治权的目的是为了维护其居住的小区的公共利益。这种公共性决定了自治权的设定与行使必须以保障和增进物业区域内的公益为目标，不得以业主自治权的设定者和行使者的私利为目标。可以说，业主自治权的公益性，是业主自治不同于私法自治的根本特征。
（二）业主自治的权利体系
业主自治的主体是实行自治的全体业主，业主自治的组织是业主大会和业主委员会；自治所遵循的基本原则是民主原则；自治的事项是有关物业管理区域内的物业管理活动；业主自治的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。
从法学的角度来看，在业主自治法律关系中，权利主体主要包括业主、业主大会和业主委员会，业主自治实质就是保障以上权利主体的相关自治权的实现。在业主自治这一制度框架下，业主、业主大会和业主委员会分别处于不同的法律地位，从而也就分别享有不同的权利，也分别承担不同的义务。
业主的自治权是最基础性、最根本性的权利，没有业主的自治权，就不会有业主自治，当然也就不会产生业主大会和业主委员会。根据我国国务院颁布的《物业管理条例》及相关规章、地方性法规的规定，业主所享有的自治权主要包括：（1）接受服务权，根据物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务权；（2）提议权（请求权），有权提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议的权利；（3）投票权，业主有权参加业主大会会议，根据其所购买的物业享有投票权；（4）选举权和被选举权，有权选举和被选举为业主委员会委员的权利；（5）监督权，对业主委员会的工作、物业管理企业的物业服务合同履行情况、物业共用部位公用设施的使用、物业共用部位、公用设施专项维修资金的使用和管理享有监督权；（6）知情权，对物业共用部位、公用设施和相关场地的使用情况的知情权；（7）法律、法规规定的其他权利。
业主大会是是业主行使自治权的最基本的组织形式，是最高的权力机构，他由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会的职责主要包括：（1）制定物业管理自治性规范权，包括制定、修改《业主公约》和《业主大会议事规则》；（2）选举、更换业主委员会委员的权利；（3）选聘、解聘物业管理企业的权利；（4）重要事项的决定权，涉及业主利益的重要事项，例如，决定专项维修资金的使用、续筹方案、物业共用部位、公用设施的使用、有关本物业区域内的涉及公共利益的诉讼等重大事项；（5）监督权，有权监督业主委员会的工作、专项维修资金的使用和续筹的实施；（6）法律、法规和《业主大会议事规则》规定的其他职责。
业主委员会是业主大会的执行机构，其主要职责包括：（1）召集权，召集业主大会并报告物业管理的实施情况；（2）代表权，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（3）监督权，监督业主履行《业主公约》约定的义务以及监督、协助物业管理企业履行物业服务合同的约定义务；（4）业主大会赋予的其他职责。
二、我国业主自治纠纷与业主自治制度缺陷分析
（一）业主自治纠纷的类型
自1994年我国实施物业管理已经走过了10个年头。在这10年中，业主自治伴随着层层阻碍正步履艰难的向前推进，业主维权的事例不断的见诸报端与互联网，深圳，北京、南京、青岛等地与业主自治有关的纠纷层出不穷，并逐年呈上升趋势，笔者归纳了一下，从业主自治组织的设立、运行到业主的自我管理，有关业主自治的纠纷主要包括以下几种类型：
1、开发商或物业公司操纵业主委员会引发的业主与业主委员会之间的纠纷
这类案件在业主自治纠纷中最为普遍且矛盾最为突出。主要表现为，开发商或者其选聘的物业公司在筹备首次业主大会时，推荐对其有利的业主担任业主委员会委员，并在选票的设计和具体运作程序上，幕后操纵首届业主委员会的选举及换届选举，以便在决定物业区域内的一些重大事项时，易于控制，由此引发大部分业主的不满。因此，业主自发联名要求罢免开发商或物业公司操纵选举的业主委员会并自行选举产生新的业主委员会的事件屡屡发生。这类纠纷随着业主民主意识逐渐觉醒和对自身利益以及小区整体利益的关注而日益尖锐。但是由于立法上的缺失以及大部分业主的信息障碍，业主要摆脱开发商或物业公司的操纵十分困难。另一方面，自发选举产生的业主委员会的合法性往往又不能得到有关政府部门的备案确认，使得业主自治处于尴尬境地。
2、业主自治活动运行过程中发生的纠纷
这类纠纷是指业主自治主体之间发生的，涉及业主在选举或者决定重大事项的过程中的实体性和程序性问题而产生的争议。主要包括选举主体资格争议和选举效力的争议，表现在业主身份的确认以及有的业主通过贿赂、虚假宣传、伪造选票等不正当的手段获取选票，从而引发部分业主对选举程序的正当性和选举结果的合法性提出异议。
3、业主在聘任、解聘物业公司或者要求自主治理的管理活动中引发的纠纷
这类纠纷其实包含着两种截然不同的业主治理模式。一种是在业主委托物业公司提供物业服务的治理模式。在这种治理模式中，业主通过民主形式聘任或者解聘物业公司，在聘任、解聘过程中会涉及一些业主自治问题。这类纠纷虽然不完全发生在业主自治主体之间，但是与业主自治有密切关系，是业主行使自治权的重要表现。另一种治理模式是业主不委托物业公司，而是由自己直接实施物业管理，通常被称之为自主型物业管理。我国台湾地区的物业管理就是采用这种治理模式，我国目前在一些传统和规模较小的小区也存在这种管理模式。值得注意的是，近年来，在新建小区内也出现了这样的倾向，例如北京“金华园”小区业主、青岛市“颐中花园”的业主在炒掉物业公司后，决定自主管理小区。著名的维权专家王海在媒体也发表观点认为，废除物业公司的垄断，实行业主自主管理是大势所趋。一时间，业主对小区能否自主管理引发众多争议。
4、业主或业主委员会与行政机关之间发生的纠纷
这一类案件近年来也呈上升趋势，主要表现在业主或业主委员会对房地产行政主管部门的不作为或越权行为申请行政复议或者提起行政诉讼。主要包括备案不作为、越权干涉业主行使自治权的违法行为等。
（二）业主自治制度缺陷分析
在实践中所出现的越来越多的业主自治纠纷，逐渐显现出我国的业主自治制度所存在的一些缺陷，笔者认为这些缺陷主要包括几下方面：
1、立法上的缺失
目前，有关物业管理方面的规范性文件包括：国务院于2003年颁布的《物业管理条例》，这是在物业管理方面最高层级的规范性文件；建设部发布的《业主大会规程》，其作为《物业管理条例》的配套文件，是迄今国家对业主自治运行程序的最为详细的文件；除此以外，部分地方性法规和相应的配套文件对业主自治也有一些规定，例如《重庆市物业管理条例》和《重庆市业主自治机构管理办法》等。以上的规范文件虽然对业主自治自组织的设立、运行等作了规定，但是笔者认为这些规定还是比较粗糙，在实践中遇到的一些问题仍然不能得到解决。
首先，关于业主自治的基础的建筑物区分所有权，至今缺少较高位阶的法律规范；产权不明晰是导致业主自治权的最大障碍，由于缺乏相应的法律规定以及对共有产权边界的信息不对称，开发商基于利益驱使，很容易在早期控制业主的自治过程，这是发生上述第一类纠纷的根本原因所在。
其次，现行的法规对业主自治制度在实体和程序设计上存在瑕疵。如没有规定业主身份确认制度，对业主委员会委员候选人的产生办法不能充分体现民主，程序上的规定也过于笼统和模糊，不能解决实践中存在的实际问题，诸如首次业主大大会的召集人、费用的承担等等没有具体作出规定。
再次，现行法律、法规对业主自治纠纷缺少必要的法律救济手段。通常，权利法律救济的途径主要包括权力机关的救济、行政机关的救济、司法机关的救济和其他救济途径（如仲裁、上访）。但根据目前我国法规的规定，对业主自治权的救济途径规定的很模糊。实践中发生业主自治纠纷时，由于业主自治不同于其他公法自治诸如村民自治，所以权力机关不会涉及业主自治纠纷；《物业管理条例》也没有赋予行政机关裁决权、调解权，因此行政机关依据依法行政的原则，只能指导或根据投诉对纠纷进行处理；法院对业主自治纠纷也缺乏法律依据，如业主选举纠纷既不属于财产纠纷也不属于人身纠纷，法院往往把这类业主内部自治案件拒之门外不予受理，使业主自治纠纷陷入一种法律救济空白的困境。
2、业主自治意识淡漠与信息障碍
一方面，中国长期以来实行的福利分房机制，使业主们对自身利益以及共用部位和公用设施设备的维护、使用与管理还缺乏一种主人翁意识，本来老百姓的民主参与意识就很淡薄，再加上管理小区既劳心劳力又没有报酬，业主们对小区的公共事务的淡漠就不足为怪。具备召开首次业主大会的条件，但却无人牵头；即使有人牵头开会，业主们也不参加；就是把选票送到业主手里，业主们也不会认真阅读材料，填写意见，这些现象在物业管理中十分普遍。正是因为业主们的这种参与意识的淡漠才使得开发商和物业公司有机可乘、操纵选举。
另一方面，业主行使自治权具有被动性，一个单元的业主互不相识，无人牵头召集，缺乏一种有效的信息沟通方式，大部分业主的信息障碍是制约着业主不能充分行使业主自治权的一个重要原因。
三、完善我国业主自治制度和化解自治纠纷的对策
由于业主自治纠纷涉及一定物业的区域内全体业主的切身利益，并影响和每个业主的最基本的生活秩序和生活质量，因此，一旦业主自治纠纷发生，就会呈现出群体性、不安定性的特点，不但影响了区域内的业主的正常生活秩序，也会连锁的引起一些其他的社会问题，对维护公共秩序和社会稳定具有很大的危害性。因此，完善我国的业主自治制度、通过有效的手段化解这类纠纷具有重要意义。笔者认为从现实中存在的问题出发，根据现实需要寻求完善的方案，应当从以下几个方面入手：
（一）加强立法，扩大法律救济途径。
我国是成文法国家，法律制度的状况对于实践的影响十分巨大，立法的缺失是我国业主自治制度在实践中无法展开的最主要的原因。
1、 尽快的出台民法典。
目前《中华人民共和国民法（草案）》已经在社会公布，该草案第二编《物权法》第八章对建筑物区分所有权由专门的规定，这一法律的出台将填补我国在建筑物区分所有权制度的空白，也将会使小区内的产权更加明晰，开发商为了小区内共有财产而去操纵业主自治的纠纷将不再发生。
四川省成都市人民政府


成都市城镇私营企业职工个体工商户及其帮工基本养老保险暂行办法
市政府


第一条 为了保障城镇私营企业（含合伙企业，下同）职工、个体工商户及其帮工年老时的基本生活，根据《中华人民共和国劳动法》、国务院和四川省人民政府的有关规定，结合成都市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内从事生产经营活动的城镇私营企业和个体工商户（以下称用人单位）及其职工或帮工（以下称职工），必须参加由政府主管部门负责组织和管理的基本养老保险，缴纳基本养老保险费。
职工年老时享受养老保险待遇的权利受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第三条 劳动行政部门负责城镇私营企业职工、个体工商户及其帮工基本养老保险的管理工作，其所属的社会保险机构办理基本养老保险业务。
私营企业协会和个体劳动者协会接受劳动行政部门的委托参与本办法规定的基本养老保险管理工作。
第四条 本办法第二条规定范围内的下列职工，不适用本办法：
（一）已按市人民政府的规定参加了职工基本养老保险，持有《成都市企业职工社会保险卡》并按规定的标准继续缴纳基本养老保险费的。
（二）已离退休并按月享受基本养老金的。
第五条 用人单位有按规定的标准为职工缴纳基本养老保险费的义务。职工有按规定的标准为本人缴纳基本养老保险费的义务。
私营企业和个体工商户申请工商注册登记后半年内，必须办理基本养老保险手续。工商营业执照年度检验、验照贴花必须提供参加基本养老保险和缴纳基本养老保险费的凭证。
第六条 用人单位按缴费基数的15.6％为职工按月缴纳基本养老保险费，其中0.6％按市人民政府发布的《成都市企业职工生育保险暂行办法》第五条的规定移作职工生育保险费。职工个人按缴费基数的8％为本人按月缴纳基本养老保险费，所缴费用由用人单位在发给其工资时代
扣。缴费比例如需调整，由市劳动、税务部门提出并报市社会保障委员会审定。
前款所称缴费基数，是指以下第（一）项至第（六）项所列的金额。用人单位和职工根据收入状况，2000年以前（不含2000年）每年在第（一）项至第（六）项中确定一项作为当年缴费基数；2000年以后（含2000年）每年在第（二）项至第（六）项中确定一项作为当
年缴费基数：
（一）上一年市职工月平均工资的80％；
（二）上一年市职工月平均工资的100％；
（三）上一年市职工月平均工资的150％；
（四）上一年市职工月平均工资的200％；
（五）上一年市职工月平均工资的250％；
（六）上一年市职工月平均工资的300％；
市职工平均工资以市统计局发布的《成都市国民经济和社会发展统计公报》为依据。
基本养老保险费必须按时足额缴纳，逾期未缴的，按日增收未缴金额2‰的滞纳金。滞纳金归入养老保险基金。
第七条 用人单位缴纳的基本养老保险费可在税前扣除，不能按实核算收入和支出的用人单位，税务机关在核定应纳税额时，对其缴纳的基本养老保险费作适当处理。
第八条 用人单位及其职工缴纳的基本养老保险费，并入全市统一的养老保险基金，由成都市社会保险局集中管理，统一调剂使用。
第九条 社会保险机构为职工建立终身不变的基本养老保险个人帐户（以下简称个人帐户），并按缴费基数的11％记入基本养老保险费。
记入个人帐户的基本养老保险费，按国家规定的记帐利率，每年计算一次利息并记入个人帐户。记入个人帐户的基本养老保险费及利息，用于职工达到本办法第十二条规定的条件时按月领取的基本养老金，不得提前支取。
第十条 用人单位停业或职工离开用人单位，用人单位应向养老保险手续经办机构报告并可以暂停缴费，个人帐户予以保留，个人帐户储存额不间断计息。职工到新的用人单位就业，所在用人单位和职工应继续按规定缴纳基本养老保险费。暂停缴费以前和继续缴费以后的个人帐户储存
额和缴费年限，累计计算。
职工离开本市行政区域就业的，个人帐户中累计个人缴费部分（本息之和）按国家统一规定随本人转入当地社会保险机构。农村户籍的职工离开用人单位回乡务农的，社会保险机构可将其个人帐户中累计个人缴费部分（本息之和）转移给其所在地的农村养老保险经办机构，同时终止其
在社会保险机构的养老保险关系；本人不愿转移的，保留其养老保险关系和个人帐户，帐户储存额不间断计息，待本人达到法定退休年龄时，按本办法的相关条款计发养老待遇。
第十一条 社会保险机构向职工发给养老保险手册和社会保险卡，作为参加基本养老保险的凭据。社会保险机构每年定期发给“个人帐户清单”，供职工核对缴纳基本养老保险费的时间、缴费基数、缴费金额、个人帐户储存额等情况。职工可持养老保险手册、社会保险卡或个人帐户清
单到社会保险机构查询。
第十二条 职工达到法定退休年龄，可到当地社会保险机构申请养老，从办理养老手续的次月起，由社会保险机构或委托银行按月发给基本养老金。
（一）一九九六年一月一日以后参加基本养老保险，累计缴费年限满15年的，基本养老金由基础养老金、个人帐户养老金组成：
（1）基础养老金：缴费满15年时，按办理养老手续时上一年成都市职工月平均工资的15％计算，以后缴费每满1年加发0.5％，最高为20％。
（2）个人帐户养老金：办理养老手续时个人帐户累计储存额÷120。
（二）一九九五年十二月三十一日以前参加基本养老保险或参加工作，累计缴费年限（含一九九二年七月一日以前符合国家工龄政策规定的连续工龄）满10年的，基本养老金由基础养老金、个人帐户养老金、过渡性养老金组成，同时发给补贴：
（1）基础养老金：缴费满10年时，按办理养老手续时上一年市职工月平均工资的15％计算，以后缴费每满一年加发0.5％，最高为20％。
（2）个人帐户养老金：办理养老手续时个人帐户累计储存额÷120。
（3）过渡性养老金：一九九六年一月一日以前，符合国家工龄政策规定的连续工龄和实际缴费年限每满1年，发给本人指数化月平均工资的1.3％。
（4）补贴：61元×（一九九六年一月一日以前符合国家工龄政策规定的连续工龄加实际缴费年限÷全部工作年限）。
第十三条 按月领取基本养老金的人员，凭养老金存折、社会保险卡、身份证，每年五月以前由本人或委托他人到当地社会保险机构办理一次核对手续。未办理核对手续的，从七月起停发基本养老金。停发基本养老金后再办理核对手续且符合领取条件的，继续按月发给和补发停发的基
本养老金。
第十四条 基本养老金从个人帐户储存额中支付。个人帐户储存额支付完后，由社会养老保险基金继续为其支付至死亡。职工领取养老金以前或领取养老金以后死亡，个人帐户储存额（或余额）中属于按缴费基数8％计算的部分，一次性发给其法定继承人或指定受益人。
第十五条 按月领取基本养老金的人员，从办理养老手续的次年起，每年七月基本养老金按不高于上一年市职工工资增长率的60％进行调整，具体办法和标准按全市统一规定执行。
第十六条 达到法定退休年龄，但缴费年限不足本办法第十二条第（一）项或第（二）项规定年限的职工，社会保险机构将其个人帐户的全部储存额一次性退还给本人，同时终止养老保险关系。前款所指的职工可以自愿适当延长缴费时间，延长缴费的时间最多不得超过5年。延长缴费
时间以后达到了规定缴费年限时，按月计发基本养老金；延长缴费时间以后仍未达到规定缴费年限的，养老待遇按前款规定执行。
第十七条 曾经在国有或城镇集体所有制单位工作的职工（不含被判处徒的人员），离开原工作单位成为私营企业职工、个体工商户或帮工的，其在原单位工作时间符合国家工龄政策规定的一九九二年七月一日以前的连续工龄，可以视为缴费年限并同以后的实际缴费年限累计计算。
第十八条 本市行政区域内的乡镇企业不适用本办法。
第十九条 本办法具体应用中的问题由成都市劳动局负责解释。
第二十条 本办法自发布之日起施行。



1997年4月10日