2011年11月份，在楼市成交量持续低迷的背景下，房企存货增加，资金紧张，为了在年底前进行“房价保卫战”新一轮“冲刺”，打动“持币观望者”，一些房企打出了“涨价归您、降价我担”、“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价给予补偿”、“降价可退房”等广告，甚至表示愿意与购房人立下字据，签署协议或做出书面承诺。其实，早在2008年年底就有房企业承诺：“一年内，购房人购买的商品房一旦出现房价下跌，将给购房人补偿差价”。现如今“昨日再现，故伎重演”，那么上述“同楼盘降价补差价”、“区域市场跌价补偿”、“降价退房”这究竟是怎么回事？ 是“虚晃一枪”还是“冒险对赌”？

一、房企推出的“销售价格保证”即房企许诺承受购房者的价格风险的表现形式：
（1） 承诺不降价
对于一些首开盘（低开高走）或者尾盘等，房企承诺（单方声明、广告要约、双方协议等形式）购房者购房后一定时间内，与购房者所购商品房相同或在主要价格因素相当的同一项目商品房（如地段、户型、楼层、产品设计标准等方面相当）再销售均价不低于购房者所购商品房的价格或者降价不超一定比例或不低于一定的价格参数（如当地统计局或房管局公布的某一时期内区域新建商品房成交均价），约定违反承诺的承担比较模糊的违约责任或不明确的赔偿责任。
（2）降价就退差
房企与购房人约定，自购房人购买特定房屋之日起至该房屋交付日止期间（或者另外约定一个期限），购房人所购买同项目同栋楼同户型的商品房的成交均价(或者约定其他的价格参照标准）下降的，房企将无条件（也可能约定附带一些条件）退还购房者差额部分房款。
（3）跌价补差，涨价分享
此种情形是“降价补差”的变通，比如，有的房企在楼盘销售广告中提出“跌了我全赔，赚了对半分”，房企与购房者约定，购房后一定时期内，如出现同项目同类商品房销售成交均价下降的或区域房价下跌（比如以当地房管部门公示的区县新建商品住宅成交均价变化为认定标准），由房企全额赔付，如价格上涨则由购房者和房企平分收益。
(4)降价就折扣或免收尾款
此种形式也是“降价补差”的变通，但财税处理不同。比如，有的房企暂收九成或者部分房款，并承诺一定时间后（如交房时、办理产权转移登记前）如果品质相同的楼盘房价（有的为了防止模糊，可能会界定品质相同楼盘的范围或者标准，或者约定其他的价格参照，如有的楼盘约定“凡出现购房人购买商品房所属项目同批次房源中有一定套数以上商品房成交单价低于约定的基准价的，即视为价格下跌，房企对购房人进行差额补偿”）下跌时，购房者未交的房款就可不再缴纳。
（5） 降价给予非货币补偿或赠送与降价差额相当的资产
此种情形仍属于“降价补差”的变通，比如，房企与购房人签约协议约定，如果在一定期限，发生约定的价格下跌情形时，房企将无条件（也附带条件）给购房者非货币形式的补偿（如赠送一定面积的房产、进行房产置换、无偿代付一定金额的物业费、赠送车辆、赠送装修代金券等等）。
（6）降价就退房
房企与购房人约定，如果在购房后一定时间内（如约定交房日前），购房人所购买商品房所在项目同栋楼同户型的商品房成交平均价格（或者约定周边类似项目销售价格或同一项目下期销售价格等等）下跌的，房企将无条件或附条件退房，有的房企甚至答应退房时按照一定标准支付退款利息。
（7）无条件退房或约定“后悔权”
如有的房企打出购房后满一定期限以后购房人可以在一定时间内要求“无条件退房”，无需任何理由。其实房企如此盘算着，即便将来退房，也至少能满足其一定的融资需求。
曾有刘俊海等法律学者提到过我国应在三类商品交易活动中建立消费者的冷静期限内的“法定后悔权”制度：网上交易；先交钱后签合同的消费行为；交易额巨大的消费行为，比如购买房屋等。
（8）降价就回购
如有的楼盘推出了“原价回购”或“溢价回购”计划吸引购房者：购房满一定时间的购房人，届时房价（约定价格参照）下跌，只要购房者提出申请，房企（或者房企指定的第三人）将与购房者签订合同按约定价格回购原售物业。

二、关于房企对价格风险承担的承诺之法律效力
房企采用许诺承担原本应由购房者承担的价格风险（商业风险）的促销手段，且不存在欺诈或者有其他效力瑕疵的话，则得不出此做法违法无效的结论。
《房地产广告发布暂行规定》第十六条明文规定“房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺。” 上述各种价格风险承担的许诺并非由房企保证购房者所购房屋购买后特定时点不贬值，因此上述许诺并不违反前述规定。
因此，在房屋买卖合同特别约定或者开发商单方承诺的情形下，购房人有权要求开发商给予经济补偿。
购房者应注意将此等价格风险承担的约定立下字据，甚至写进售楼合同或者另行约定，均为有效条款，当然条款的兑现还取决于房企信用等其他保障条件。
值得注意的是，如果房企仅仅是承诺赠与差额相当的实物或权利，那么实际上是一种赠与行为（与其他有偿赠予不同，如买房送地下室、买房送专属露台、买房送车位、买房送装修等不同），而在法律上讲，恐怕因降价行为发生时要求房企兑现赠与合同的时候，房企会主张撤销赠与。

三、价格风险承担条款涉及的财会税务问题
按照2011年4月26日《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）对购房单位和个人办理退房有关契税问题明确如下：对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。 对于还没有签订正式合同（一般是仅签署购房认购书）或虽已签署购房合同但未到房管部门备案的购房人，房企直接以新价格与购房人签署购房合同或变更购房合同,此种操作应认定为“折扣”行为，不存在纳税调整的问题；签订了购房合同且办理了合同备案登记的甚至办理了产权证的，要么房企按照房管部门的规定办理手续（如变更合同或者解除原合同重新签合同），要么就是直接支付货币给购房人。
后一种情形的降价补差会引起一些税务问题，那么如何认定这个补偿行为的属性，算是“折扣”（不存在纳税调整），还是“债务免除”或“捐赠”，或者是“违约赔偿”，亦或者是其他？
例如，如果采取赠与的方式，按照新《企业所得税法》规定，对于购房人的“捐赠”并非公益性捐赠，因此是不允许房企在企业所得税前扣除。如房企支付购房者违约金，则计入“营业外支出”而非“财务费用”，降价补差并非因违约行为而去赔偿购房人，“主动”补差是特殊时期的非常促销行为，因此，如何按“违约赔偿”处理仍值得商榷。
另外，如果在办理按揭之后进行回购（相当于二手房转让，按二手房的税费计算）的话，甚至可能会影响购房者今后购房或贷款的条件待遇等事宜，购房者也应谨慎考虑。

四、购房人要求房企会兑现承诺并非易事
（一）对降价的认定标准存在难度
由于出卖人往往有为买受人设下“陷阱”的本能冲动，很可能故意将降价认定标准约定不清。故此，只有双方明确书面约定降价认定的依据、差价补偿的方式和补偿的时间以及行权的时限等内容，才具备可操作性。但是，由于上述各种房企对价格风险承担的许诺，基本上都是以购房者所购房屋之外的其他房屋的价格变动作为对购房者补偿或退房的依据，比如约定以小区后期售卖商品房价格或者以周边小区同类商品房的售价作为参考，与购房者之前所购商品房的价格进行比较或者以权威的房价指数作为基准进行比较计算，即便房企无意“混淆”，实际去计量降价问题也非常困难，笔者目前尚未发现清晰的降价判定模型或精准的降价表达方式。
根据民诉当中 “谁主张，谁举证”的举证原则，究竟怎样才算是“降价”了，购房人应当首先负责举证。主张合同关系变更、解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但是由于房企掌握在销售价格数据，因此不排除人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素将一定的举证责任分给房企，或者购房人会申请法院前往商品房交易管理部门调取交易数据。另外，也有可能就约定不明之处以格式条款为由做出对房企不利的解释。
（二）房企隐性降价行为难以识别
房企为避免条件成就，势必会采取了一些买面积送面积、买房送装修、买房送车、买房送物业费去、买方送旅游名额等等非直接降价活动（变相的降价活动、拆分价格、托市等），但在成交价格上仍然与原价相差不大，使得赔付承诺也就只是个“竹篮打水一场空”。
（三）房企会尽可能地约定较长的时间
鉴于房企对于城市化进程并未完成的情况下，对未来的房价依然充满信心。因此，房企对购房者的价格风险承担的时间的选择很重要，如果签订的保值时间越长，升值的可能性越大，对房企来说也就越有利，完全不同于担保期限。
（四）退房行权期限
根据《合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，双方应当约定购房人请求解除合同的期限，未明确约定的，最晚应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，可能导致退房权或解除权消灭。

五、保价行为其实扰乱了市场
炒房其实与炒股一样，责任应自负，投资有风险，价格波动是最正常不过的，其实，在“买涨不买跌”的投资心态下，在对前业主“暴力”要求客人只许涨价不许降价行为的妥协，上述“保价”措施这是破坏了买卖信用体系，有违诚实信用和公平原则，属于市场乱象，对房地产市场平稳发展产生了负面作用。

参考资料网址：
江苏省高级人民法院


江苏省高级人民法院关于印发《知识产权诉讼案件技术鉴定规则》的通知

苏高法[2001]314号

各市中级人民法院：

我院对1996年发布的《江苏省人民法院技术鉴定规则（试
行）》进行了修订，并经院审判委员会第42次会议讨论通过。现
将其印发给你们，希遵照执行。执行中有何问题，请及时与我院
民三庭联系。
特此通知。

二○○一年十月二十三日

附：

知识产权诉讼案件技术鉴定规则

（2001年10月16日，江苏省高级人民法院审判委员会第42次会议讨论通过）

第一章 总 则
第一条 为了加强知识产权诉讼案件的技术鉴定工作，公正
审理知识产权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中
华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》和《中华
人民共和国专利法》等有关法律法规的规定，制定本规则。
第二条 知识产权诉讼案件的技术鉴定，是指在诉讼过程
中，人民法院应当事人的请求或依其职权，委托具有特定领域技
术专长的人等对专门性技术问题进行分析、鉴别并提出结论性意
见的诉讼活动。
第二章 鉴定机构和鉴定人
第三条 当事人双方能够就鉴定机构的确定而协商一致的，
人民法院可以委托该鉴定机构鉴定；当事人不能协商一致的，人
民法院应当委托法定鉴定机构鉴定。没有法定鉴定机构的，人民
法院委托江苏省科学技术厅组织鉴定人进行鉴定。上述三种鉴定
部门以下统称鉴定机构。
第四条 鉴定人应当具备下列条件：
（一）具备良好的职业道德，未受过刑事处罚；
（二）具有与鉴定标的技术相同或相近领域及与鉴定要求相
适应的专门知识。
第五条 鉴定人有下列情形之一的，必须回避，当事人有权
用书面方式申请回避：
（一）是本案当事人或者当事人、诉讼代理人的近亲属；
（二）与本案有利害关系；
（三）与本案当事人有其他关系，可能影响对案件公正鉴
定的。
第六条 在鉴定过程中，鉴定人有权调阅案件的相关的卷宗
材料，有权要求当事人到场接受询问。
鉴定人认为需要提供本规则第十五条第二款规定之外的其他
鉴定材料，或者认为需要对与争议标的技术有关的现场进行考
察、检测和勘验的。鉴定机构应当通知委托法院。
委托法院在接到前款通知后，应当按照《中华人民共和国民
事诉讼法》第七十二条和第七十三条以及本规则第十五条第三款
的规定及时办理。
第七条 鉴定人有获得报酬的权利。
第八条 鉴定机构应当根据委托法院的要求安排一至两名鉴
定人员出庭，接受法官、诉讼当事人对鉴定结论的质询。对与鉴
定无关的事项，鉴定人可以拒绝回答。
第九条 鉴定人对鉴定内容负有保密义务。
第三章 鉴定的范围和依据
第十条 人民法院在下列专门性技术范围内委托鉴定：
（一）权利人的技术与公知技术对比是否实质上相同；
（二）被诉侵权的技术与权利人的技术是否实质上相同；
（三）技术开发失败或部分失败，是否因为无法克服的技术
困难；
（四）专利侵权案件中，被诉侵权的产品或方法的技术特征
是否与专利必要技术特征相同或等同；
（五）技术转让合同标的是否完整、无误、有效；
（六）其他需要鉴定的事项。
第十一条 当事人对争议标的技术有约定的，依据该约定进
行鉴定；没有约定或约定不明的，按照国家标准、行业标准进行
鉴定；没有国家标准、行业标准的，按照本专业领域的通常标准
或者符合合同目的的特定标准鉴定。
第四章 鉴定形式
第十二条 鉴定可以采用合议鉴定或综合鉴定的方式。
第十三条 对于涉及单学科的疑难技术问题，应当组成由三
至五名同行专家组成的鉴定小组，进行单科鉴定。鉴定结论以简
单多数通过。
第十四条 对于涉及多学科的复杂技术问题，应当组织各学
科专家参加鉴定组，进行综合鉴定。其中，每学科专家不得少于
1人，关键学科专家不得少于3人。综合鉴定的鉴定结论以简单
多数通过，但每一学科至少有1名专家同意。
第五章 鉴定程序
第十五条 人民法院在案件审理过程中，认为需要就专门性
技术问题进行鉴定的，应当按照本规则第三条和第十条的规定向
有关鉴定机构出具委托鉴定函、提供鉴定资料。
委托鉴定函的附件中应当列明鉴定资料目录，鉴定机构应当
在对目录及相应的鉴定资料进行审核后予以签收。
前款所述鉴定资料须是已经庭审质证的资料。
对鉴定机构认为无力保管的卷宗资料，可以移交复印件，并
由委托法院在复印件上签署“经核对与原件无误”章。
第十六条 受托鉴定机构在收到委托鉴定函之后15日内，
决定鉴定形式和鉴定人名单，并正式函告委托法院。
第十七条 委托法院在收到鉴定人名单后，应当在3日内通
知当事人、告知其申请回避的权利。
第十八条 当事人对鉴定人提出回避申请的，应当说明理
由，在鉴定开始前3日内向委托法院提出。回避事由在鉴定开始
后知道的。也可以在鉴定结束之前提出。
鉴定人员的回避，由审判长决定；对回避申请应当在申请提
出的3日内，以口头或者书面形式作出决定。申请人对决定不服
的，可以在接到决定时申请复议一次。复议期间，被申请回避的
人员，不停止鉴定工作。委托法院对复议申请，应当在3日内作
出复议决定，并通知复议申请人。
第十九条 鉴定机构应当认真研读鉴定资料，制作包括鉴定
时间、鉴定地点、鉴定程序等内容的鉴定大纲，并在鉴定大纲形
成后15日内函告委托法院。
委托法院认为需要时，可以将鉴定大纲告知当事人，并征求
当事人对鉴定大纲的意见。对当事人的意见，委托法院根据情况
决定是否向鉴定机构转达。
第二十条 鉴定机构应当在鉴定日期确定之日起15日内函
告委托法院。
鉴定机构需要当事人到场接受询问的，委托法院应在接到前
款通知之日起3日内通知当事人。
第六章 鉴定结论
第二十一条 鉴定人应当在认真研究、充分讨论的基础上，
结合鉴定资料和询问当事人、检测勘验等有关情况，作出客观公
正的书面鉴定结论。
第二十二条 鉴定结论应当根据本规则第十条的规定，对法
院委托鉴定函所提出的问题作出明确的答复。与鉴定结论有关的
分析性论证资料，不作为鉴定结论的组成部分，由鉴定机构留存
备查。但鉴定结论应写明鉴定的依据、理由。
第二十三条 委托鉴定函附件所列技术资料不能够满足鉴定
要求，且鉴定机构依照本规则第六条第二款的规定履行通知义务
后，委托法院未能够在合理的时间内提供充分的鉴定资料或作相
应配合工作的，鉴定机构可以不予作出鉴定结论。
第二十四条 鉴定结论初稿形成后，鉴定机构应当交委托法
院审核。委托法院只能就鉴定结论是否已对委托鉴定函所提问题
全部作出明确答复、是否符合证据要求等进行审核。
委托法院对鉴定结论予以确认后，鉴定机构应函复及将正式
的鉴定结论交付委托法院。
委托法院移送的鉴定资料，作为鉴定结论附件一并退还。
第七章 重新鉴定
第二十五条 有下列情形之一的，由法院决定重新鉴定：
（一）鉴定机构或鉴定人在鉴定中弄虚作假，与当事人串通，
或者有其他违法行为，可能影响鉴定结论准确性的；
（二）当事人对鉴定结论的实质性内容、鉴定人的回避等问
题所提异议确有充分理由的；
（三）法院认为确需重新鉴定的。
第二十六条 由于出现本规则第二十五条第一款的情形而需
要重新鉴定的，法院应当另行确定鉴定机构或鉴定人。
第八章 补充鉴定
第二十七条 有新的证据可能影响原鉴定结论准确性的，由
法院决定补充鉴定。
第九章 鉴定费用
第二十八条 鉴定机构根据鉴定大纲，提出鉴定费用的预
算，并报委托法院核定。
第二十九条 鉴定费用在鉴定前由申请鉴定的一方当事人预
付；委托法院依职权决定鉴定的，可以指定一方或双方当事人
预付。
第十章 附则
第三十条 本规则于2001年11月1日起实施。
第三十一条 1996年发布的《江苏省人民法院技术鉴定规
则（试行）》同时废止。


浙江省高级人民法院关于知识产权民
事案件收案范围和级别管辖等问题的通知
浙高法[2001]157号

本省各级人民法院、宁波海事法院：
为认真贯彻执行知识产权法律，正确审理各类知识产权民事
纠纷案件，依法保护知识产权权利人的合法权益，制止假冒、盗
版等侵犯知识产权的行为和不正当竞争行为，维护和规范公平竞
争的市场经济秩序，为实施科教兴国战略，鼓励知识创新和促进
科技进步及文化事业发展提供司法保障，根据有关法律规定和全
国法院知识产权审判工作会议的精神，结合我省实际情况，经省
法院审判委员会第1452次会议讨论，现对我省法院知识产权民
事案件收案范围和级别管辖等问题通知如下：
一、关于收案范围
根据有关法律和最高人民法院《关于全国部分法院知识产权
审判工作座谈会纪要》（法[1998]65号）精神，人民法院应当
依法受理以下各类知识产权民事纠纷案件：
1．关于知识产权的权利归属纠纷案件；
2．关于侵犯专利权、商标权、著作权和邻接权、科技成果
权等纠纷案件；
3．不正当竞争纠纷案件；
4．知识产权合同纠纷案件；
5．其他知识产权民事纠纷案件。
知识产权民事纠纷案件的案由，应根据最高人民法院《民事
案件案由规定（试行）》中第一部分第十六条知识产权合同纠纷
第59至69项、第二部分第五条知识产权纠纷第179至201项的
规定确定。
二、关于级别管辖
为进一步提高知识产权审判水平，提高办案质量和办案效率，
加强审判监督，我省知识产权民事纠纷案件由各中级人民法院作为
第—审法院（规定由省高级人民法院管辖的除外）。根据当地的科
技、经济、文化发展水平及知识产权案件数量，需要确定基层人民
法院作为第一审法院的，应报省高级人民法院审查批准。
三、实行集中审理
为有利于培养专业队伍，积累审判经验，更好地利用审判资
源，充分发挥知识产权审判的整体职能作用，各中级人民法院应
确定一个民事审判庭审理知识产权民事纠纷案件（包括当事人诉
前申请停止侵犯知识产权行为等案件）。由于知识产权审判专业
性、技术性强，涉外案件多，各地应选配政治素质好、文化程度
高、有丰富审判经验的审判人员参加知识产权审判工作。
本通知自2001年8月1日起实施。

二○○一年七月十八日