房地产政策演变与房价走势

奚正辉


　　笔者以国务院历年发布的关于房地产调控的文件为线索，对房地产政策与房价的走势进行了分析，房地产政策与房价是相辅相成的。近20年的时间里，房价总体是上涨的，期间有2次房价下调，一次是2006年下半年（政策打压的原因），一次是2008年底（经济危机的原因）。

　　1988年2月25日，《国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》（国发（1988）11号），《通知》指出：我国现行的住房制度存在着严重弊端。国家为城镇居民建房花了大量投资，但由于不能从经济机制上制约不合理的需求，城镇住房问题并没有得到缓和。住房分配上的不公正，已成为一个严重的社会问题，城镇住房制度改革，是经济体制改革的重要组成部分。住房制度改革可以取得很大的经济效益和社会效益，是一件利国利民的事情。要从１９８８年起，用三、五年时间，把住房制度改革在全国城镇分期分批推开。

　　1991年6月7日，《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发[1991]30号），《通知》指出：住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，也是人民群众十分关注的重大问题，其根本目的是要缓解居民住房的困难，不断改善住房条件，正确引导消费，逐步实现住房商品化，发展房地产业。

　　1991年11月23日，国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《关于全国推进城镇住房制度改革意见的通知》（国办发[1991]73号），《通知》指出：城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，从改革公房低租金制度着手，将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度，由住户通过商品交换（买房或租房），取得住房的所有权或使用权，使住房这种特殊商品进入消费品市场，实现住房资金投入产出的良性循环。开始在全国推进城镇住房制度改革。

　　1994年7月18日，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），《决定》规定：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

　　1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），《通知》指出：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

　　2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发〔2003〕18号），《通知》指出：逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。

　　2005年5月9日，国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号），1、满2年缴纳营业?的规定；2、确定了普通住房的标准；3、住宅期房禁止转让。

　　2006年5月24日，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），1、购房时间从2年改为5年；2、停止别墅供地

　　2006年7月11日，建设部 商务部 发展改革委 人民银行 工商总局 外汇局《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房【2006】171号），1、境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则；2、境外人工作、学习满一年才能购买自用商品房

　　2007年8月7日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），《意见》指出：住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度。

　　2008年12月20日，国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），普通住房满2年免征营业税，不满2年差额征；非普通住房满2年差额征，不满2年全额征。

　　2010年1月7日，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号），1、贷款购买第二套住房首付不低于40％；2、加强闲置土地的处理；3、一次性公开全部预售房源，明码标价；4、境外人购买房地产严格按规定执行

　　2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。


奚正辉 律师 上海中建中汇律师事务所
陕西省铜川市人民政府


铜川市人民政府关于印发铜川市政府信息公开规定的通知
铜政发〔2008〕37号



各区县人民政府，市新区管委会，市政府各工作部门、直属机构：
《铜川市政府信息公开规定》已经市政府第39次常务会议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　铜川市人民政府
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○八年九月十日

铜川市政府信息公开规定

　　第一条　为了提高政府工作的透明度，保障公民、法人和其他组织的知情权，监督行政机关依法履行职责，充分发挥政府信息对人民群众生产、生活和经济社会活动的服务作用，依据法律、法规的有关规定，根据我市实际，制定本规定。
　　第二条　本规定所称政府信息，是指行政机关以及法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织在履行职责过程中制作或者获取的，以一定形式记录、保存的信息。
　　第三条　本市各级行政机关以及法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织是政府信息公开人（以下简称公开人），应当依法履行公开政府信息的职责。
　　市人民政府办公室负责组织指导本规定的实施。
　　各区县人民政府办公室在本行政区域内负责组织指导本规定的实施。
　　第四条　市、区县人民政府应当建立政府信息公开联席会议制度，联席会议由政府办公室和政府法制工作机构、监察机关以及其他有关政府部门组成，负责研究、协调、推进政府信息公开工作。
　　第五条　公开人应当指定相关机构处理本机关的政府信息公开事务，负责本机关政府信息公开的日常工作，并建立政府信息公开工作程序和制度。
　　第六条　政府信息公开应当遵循公正、公平、合法、真实、及时和便民的原则。
　　第七条　公开人制作的政府信息，由制作该政府信息的公开人负责公开；公开人从公民、法人或者其他组织获取的政府信息，由保存该政府信息的公开人负责公开。法律、法规对政府信息公开的权限另有规定的，从其规定。
公开人在公开政府信息前，应当对拟公开的政府信息进行真实性审查，不得发布未经核实的政府信息。
　　第八条　公开人应当按照各自职责，主动向社会公开下列政府信息：
　　（一）规范性文件以及公开人制定的与经济、社会管理和公共服务等活动相关的文件；
　　（二）经济社会发展规划、计划及其执行情况；
　　（三）市域城镇体系规划、城市总体规划、城市详细规划以及土地利用总体规划等规划；
　　（四）影响公众人身和财产安全的疫情、灾情或者其他突发事件的预报、发生及其处理情况；
　　（五）教育、社会保障、劳动就业、扶贫、优抚安置等方面的条件、标准以及实施情况；
　　（六）土地征收和征用、房屋拆迁的批准文件、补偿标准、安置方案等情况；
　　（七）行政执法事项的主体、依据和程序；
　　（八）行政许可事项的实施机关、依据、条件和程序以及行政收费项目的依据和标准；
　　（九）重大基础建设项目的公开招标中标情况以及工程进度情况；
　　（十）政府集中采购项目的目录、政府采购限额标准、采购结果及其监督情况；
　　（十一）政府财政预算、决算和实际支出的审计情况；
　　（十二）各级政府工作部门的管理职能及其调整、变动情况；
　　（十三）公务员招考、录用以及公开选任干部的条件、程序、结果等情况和法律、法规授权的具有公共事务管理职能的事业单位中除工勤人员以外的工作人员的招考、录用情况；
　　（十四）依照法律、法规和国家有关规定应当主动公开的其他政府信息。
　　根据法律、行政法规和国家有关规定，发布农产品质量安全状况、重大传染病疫情、重大动物疫情、重要地理信息数据、统计信息等政府信息，应当严格按照规定权限和程序执行。
　　主动公开的政府信息，公开人应当在信息产生后20个工作日内予以公开。法律、法规对政府信息公开的期限另有规定的，从其规定。
　　第九条　公开人不得公开涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的政府信息。
　　经权利人同意公开或者公开人认为不公开可能对公共利益造成重大影响的涉及商业秘密、个人隐私的政府信息，可予以公开。
　　第十条　主动公开的政府信息应当通过以下一种或者多种形式及时予以公开：
　　（一）政府网站；
　　（二）各级国家综合档案馆；
　　（三）报刊、电视、广播等新闻媒体；
　　（四）公开栏、电子屏幕、电子触摸屏等设施；
　　（五）政府信息公开服务热线；
　　（六）政府新闻发布会；
　　（七）其他便于公众及时、准确获得信息的形式。
　　第十一条　公民、法人和其他组织可以向公开人申请公开本规定第八条以外的其他政府信息，公开人应当按照申请公开。法律、法规、规章以及本规定禁止公开的内容除外。
　　第十二条　公民、法人和其他组织要求获得主动公开范围以外的其他政府信息的，应当采用书面形式（包括数据电文形式）进行申请；采用书面形式确有困难的，申请人可以口头提出申请，由受理该申请的公开人代为填写政府信息公开申请。申请应当包括下列内容：
　　（一）公民、法人和其他组织的姓名或者名称、联系方式；
　　（二）所需的政府信息的内容描述和形式要求。
　　公民、法人或者其他组织向公开人申请提供与其自身相关的税费缴纳、社会保障、医疗卫生等政府信息的，应当出示有效身份证件或者证明文件。
　　第十三条　公开人收到申请后，根据下列情况给予书面答复：
　　（一）属于本规定第八条规定或者依申请应当公开的，应当向申请人提供该政府信息；
　　（二）属于免予公开范围的，应当告知申请人不予公开的理由和依据；
　　（三）不属于受理机关掌握范围的，应当告知申请人，对能够确定该信息掌握机关的，应当主动告知申请人；
　　（四）申请公开的政府信息不存在的，应当告知申请人；
　　（五）申请要求不明确的，应当告知申请人更改、补充申请。
　　第十四条　公开人收到政府信息公开申请，能够当场答复的，应当当场予以答复。
　　公开人不能当场答复的，应当自收到申请之日起15个工作日内予以答复；如需延长答复期限的，应当经政府信息公开工作机构负责人同意，并告知申请人，延长答复的期限最长不得超过15个工作日。
　　第十五条　公开人依申请提供政府信息，有条件的可以安排适当的时间和场所，供申请人阅读或者抄录。
　　第十六条　公开人依申请提供政府信息，除可以收取检索、复制、邮寄等成本费用外，不得收取其他费用。
　　公开人收取检索、复制、邮寄等成本费用的标准依照国家规定执行。
　　申请公开政府信息的公民确有经济困难的，经本人申请、政府信息公开工作机构负责人审核同意，可以减免相关费用。
　　第十七条　公开人不得通过其他组织、个人以有偿服务方式提供政府信息。
　　第十八条　公开人应当编制本机关属于主动公开范围的政府信息目录。
　　政府信息目录应当及时调整和更新。
　　政府信息目录应当记录政府信息的名称、基本内容的简单描述及其产生日期。
　　第十九条　市、区县人民政府要建立和完善政府新闻发布制度，由新闻发言人代表本级政府发布政府信息。
　　市人民政府有关部门和区县人民政府根据实际需要，建立本部门和本地区新闻发布制度。
　　未建立新闻发布制度的部门和区县，如遇突发公共事件，可按《铜川市突发公共事件总体应急预案》的有关规定，召开新闻发布会，公开事件的相关情况。
　　第二十条　公开人应当将负责政府信息公开事务的机构名称、办公地址、办公时间、联系方式等向社会公开，方便公民、法人和其他组织咨询和查询。
　　第二十一条　公开人违反本规定，有下列情形之一的，由监察机关、上一级行政机关责令改正；情节严重的，对负直接责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法查处：
　　（一）发布未经核实的政府信息的；
　　 （二）不履行主动公开义务或者不及时更新主动公开内容的；
　　（三）不提供或者不及时更新本机关政府信息目录的；
　　（四）对属于公开范围的政府信息，向申请人隐瞒或者以其他理由拒绝提供的；
　　（五）违反规定收费的；
　　（六）其他违反本规定的行为。
　　第二十二条　教育、医疗卫生、计划生育、供水、供电、供气、供热、环保、公共交通等与人民群众利益密切相关的公共企事业单位在提供社会公共服务过程中制作、获取的信息的公开，参照本规定执行。
第二十三条 本规定自2008年11月1日起施行。