山东省潍坊市人民政府


潍坊市人民政府令第74号令


《潍坊市城市住宅小区物业管理办法》已经二ΟΟ一年八月七日第二十九次市政府常务会议研究通过,现予发布施行。　　　　　　
市　长 王伯祥
二ΟΟ一年八月十九日

潍坊市城市住宅小区物业管理办法

　　第一章　总　则第一条　为规范物业管理行为,维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益,保障物业的合理使用,根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》、《山东省城市住宅小区物业管理办法》及有关政策规定,结合本市实际,制定本办法。

　　第二条　本办法适用于本市行政区域内统一规划建设、配套设施比较齐全、建设用地规模在1万平方米以上的城市居民住宅小区的物业管理。

　　第三条　本办法所称物业,是指已建成并交付使用的房屋及其附属的设备、设施和相关场地。

　　本办法所称物业管理,是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务的活动。

　　第四条　物业管理企业要接受小区所在地居民委员会的监督和指导,居民委员会应支持物业管理企业依法自主开展经营服务活动。

　　物业管理实行业主自治与专业服务相结合的原则,逐步实行社会化、专业化、经营型管理。

　　第五条　市房产行政主管部门负责对全市物业管理工作进行指导、监督和行业管理。各县市区房产管理部门是本行政区域内物业管理的主管部门。

　　建设、规划、民政、工商、物价、公安、市政等有关部门应当按照各自职责,协同做好物业管理的有关工作。

　　第二章　业主、业主大会及业主委员会

　　第六条　业主依法享有对物业共有部位和共同事务进行管理的权利。

　　物业管理区域内全体业主组成业主大会,人数较多的,可以组成业主代表大会(以下统称业主大会)。

　　第七条　业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会的决定,应当有出席会议的过半数投票权数的业主表决通过。

　　第八条　物业已交付使用的建筑面积达到50%以上,或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%,且使用已超过1年的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主委员会。

　　物业所在地的物业管理主管部门应当指导业主召开首次业主大会。

　　第九条　业主委员会是经物业管理主管部门核准登记,在实施物业管理工作中代表和维护全体业主合法权益的非法人组织。

　　业主委员会应当自选举产生之日起30日内,到物业所在地的物业管理主管部门办理登记。

　　第十条　业主委员会履行下列职责:

　　(一)召集和主持业主大会;

　　(二)草拟业主公约、业主委员会章程草案或者修订草案并提交业主大会通过;

　　(三)选聘或者解聘物业管理企业,与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同;

　　(四)依照法律法规和政策规定,负责有关物业共用部位、共用设备、设施维修基金(以下简称维修基金)的续筹,监督维修基金的使用和管理;

　　(五)审定物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算;

　　(六)听取业主、非业主使用人的意见和建议,监督和支持物业管理企业的管理服务活动;(七)执行业主大会的决议、决定;(八)监督业主公约的遵守和物业管理制度的执行;(九)业主大会赋予的其他职责。前款第二、三、四项规定的事项,应当经业主大会通过。业主委员会开展活动所需费用,由全体业主分担。

　　第十一条　业主委员会应定期召开会议。会议应有过半数委员出席,其决定须经全体委员半数以上通过方为有效。

　　业主委员会作出的决定应当予以公布,对物业管理区域内全体业主及非业主使用人具有约束力。

　　第三章　物业管理服务与收费

　　第十二条　物业管理企业必须依法登记注册,并经市物业管理主管部门审批或按规定程序审查报上级建设行政主管部门批准,领取《物业管理企业资质证》后,方可从事物业管理业务。

　　物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。

　　第十三条　销售(预售)物业前至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理合同生效时止,开发建设单位应当选聘物业管理企业承担物业管理服务,并与其签订物业管理合同。管理费用由开发建设单位承担。

　　第十四条　在销售(预售)物业时,开发建设单位或其选聘的物业管理企业和物业购买人应当签订前期物业管理服务协议,并将其作为物业销售(预售)合同的附件。

　　第十五条　业主委员会成立后,业主委员会选聘物业管理企业,双方应当签订物业管理合同。

　　第十六条　物业管理合同或者前期物业管理服务协议应当约定下列物业管理服务事项:

　　(一)物业共用部位的日常维护和管理;

　　(二)物业共用设施、设备及其运行的日常维护和管理;

　　(三)环境卫生、绿化管理服务;

　　(四)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务;

　　(五)物业装饰装修管理服务;

　　(六)有关维修基金的帐务管理;

　　(七)物业档案资料的管理;

　　(八)当事人认为需要约定的其他事项。

　　第十七条　开发建设单位应当在物业管理区域内提供必需的物业管理服务用房,其产权属全体业主共同所有。

　　第十八条　物业管理应当遵循统一管理与专业化服务相结合的原则。

　　在一个独立或者划定的物业管理区域内,业主或者业主委员会只能聘用一家物业管理企业。物业管理企业可以将管理区域内的专项经营业务委托给专营公司,但不得将物业管理整体管理服务委托他人。

　　第十九条　物业管理服务收费,应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则,并区别不同情况、不同项目分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价三种价格管理形式。

　　为普通住宅小区的物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、保安、绿化、共用设施维修保养等具有公共性的服务,其收费实行政府定价;为高级公寓、别墅区等高标准住宅小区提供的公共性服务、为各类物业产权人、使用人提供的公众代办性质的服务,包括代缴水费、电费、有线电视费、电话费等,其收费实行政府指导价;为物业产权人、使用人个别需求提供的特需特约服务,其收费由双方协商议定,报当地物价部门备案。实行政府定价或者政府指导价的,其收费项目和收费标准,由价格主管部门会同物业管理主管部门按照国家有关规定确定,并予以公布。

　　第二十条　物业管理企业对物业管理服务的具体收费项目和标准应当向全体业主公布,并定期公开帐目,接受全体业主和业主委员会的监督、质询。

　　第二十一条　物业管理服务费用由物业管理企业按照物业管理合同的约定向业主收取。

　　业主与非业主使用人约定由非业主使用人缴纳物业管理服务费用的,从其约定,但业主负最终缴纳责任。物业管理服务费用经双方约定可以预收。已向业主或者非业主使用人收取物业管理服务费用的,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

　　第二十二条　开发建设单位未售未租的物业,其管理服务费用由开发建设单位承担,具体缴纳标准由双方协商确定。

　　第二十三条　开发建设单位在出售住宅时,须按该住宅购房款3%的比例向购房者代收住宅小区物业管理公共资金。在业主办理房屋权属证书时,开发建设单位应将代收的公共资金交给物业管理主管部门代管,业主委员会成立后,由物业管理主管部门将公共资金移交给业主委员会管理,资金归小区房屋所有权人集体所有。

　　业主委员会成立前,公共资金的使用由开发建设单位或委托的物业管理企业提出使用计划,经物业管理主管部门审核后划拔。业主委员会成立后,公共资金的使用由物业管理企业提出使用计划,经业主委员会审定后实施。

　　第二十四条　房改出售公有住房,售房单位必须按15%的比例从售房款中提取公有住房售后维修基金。维修基金属售房单位所有,专户储存,专款专用。本办法施行前,公有住房出售后未建立维修基金或维修基金的建立标准低于本办法规定的,售房单位应在限期内建立或补提维修基金本息。本办法施行后购买公有住房的,在售房单位收取房价款时,按住房评估价格的2%向购买人收取住房维修资金,共用部位维修基金按单位住房基金管理办法进行管理。本办法施行前已出售的公有住房,购房者可按照当时售房成本价格2%的比例补缴,或根据购房面积,按每年1—3元燉平方米向物业管理企业缴纳共有部位维修资金。

　　从售房收入中提取的维修基金,其利息收入根据业主或物业管理企业的住房维修计划申请支用,但不能支取维修基金本金;业主向物业管理企业缴纳的维修资金,其本息均可使用,维修基金利息或业主缴纳的维修资金不足以支付维修费用的,可由业主按其拥有的住宅建筑面积的份额分摊。

　　第二十五条　业主转让物业,其物业管理公共资金和住宅维修基金帐户的剩余费用均不予退还,继续用作住宅的共用部位、共用设备和公共设施等的维修、更新。

　　第二十六条　供水、供电、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内实施新增、维修、更新改造工程,应按有关规定办理施工手续,并做好施工后的恢复工作。

　　第四章　物业的使用与维护

　　第二十七条　新建物业竣工后,开发建设单位必须按规定申请综合验收。综合验收由建设行政主管部门按照建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的规定组织实施。综合验收合格的,方可办理物业管理移交手续。

　　第二十八条　物业管理企业接管物业时,物业管理委托方应当向物业管理企业移交下列物业档案资料:

　　(一)项目规划图、竣工总平面图;

　　(二)单体建筑、结构、设备竣工图;

　　(三)附属配套设施、地下管网工程竣工图;

　　(四)设施、设备安装、使用和维护保养技术资料;

　　(五)单项工程竣工验收证明材料;

　　(六)物业质量保证文件和物业使用说明文件;

　　(七)房屋及配套设施的产权资料;

　　(八)物业管理所必需的其他资料。

　　物业管理合同或者前期物业管理协议终止时,物业管理企业应当将上款规定的物业档案资料完整移交给物业管理委托方或其指定的物业管理企业。

　　第二十九条　物业管理区域内禁止下列行为:

　　(一)损坏房屋承重结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋用途;

　　(二)占用或损坏物业共用部位、共用设备设施;

　　(三)未经政府有关部门批准乱搭、乱建、乱设摊点;

　　(四)侵占绿地,毁坏绿化;

　　(五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物;

　　(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;

　　(七)在建筑物或者构筑物上私开门窗或者乱挂、乱贴、乱写、乱划;

　　(八)利用物业从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动;

　　(九)法律法规和政策及业主公约禁止的其他行为。

　　第三十条　物业管理企业对物业共用部位、共用设备设施实施维修养护时,有关业主和非业主使用人必须给予配合。因业主、非业主使用人阻挠维修造成物业损坏及财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

　　第五章　罚　则

　　第三十一条　未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的,由物业管理主管部门依照《山东省城市住宅小区物业管理办法》的规定,责令其限期补办手续,可并处1万元以下罚款。

　　第三十二条　物业管理企业违反国家价格政策收费的,由价格主管部门按国家有关规定予以处罚。

　　第三十三条　物业管理企业有下列行为之一的,业主、非业主使用人有权投诉;业主委员会有权制止,并要求其限期改正;物业管理主管部门可依据《城市新建住宅小区管理办法》的规定,对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失,并可处以罚款:

　　(一)房屋及共用设施、设备修缮不及时的;

　　(二)管理制度不健全,管理混乱的;

　　(三)私搭乱建,改变物业和共用设施用途的;

　　(四)不履行物业管理合同及管理办法规定义务的。

　　第三十四条　公有住房售房单位未按照规定足额提取维修基金的,财政部门和物业管理主管部门依据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定,责令其限期补提维修基金本息;逾期仍不足额提取的,处以自应提取之日起未提取额每日0.3‰的罚款。

　　第三十五条　当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请复议或提起诉讼又不履行具体行政行为的,由作出具体行政行为的行政管理部门申请人民法院强制执行。

　　第六章　附　则

　　第三十六条　本办法施行前已建成的住宅小区应在综合整治的基础上逐步推行物业管理。

　　第三十七条　本办法由潍坊市房产管理局负责解释。

　　第三十八条　本办法自发布之日起施行。市政府第13号令《潍坊市城市住宅小区管理暂行办法》同时废止。




福建省人大常委会


福建省人民代表大会常务委员会关于促进生态文明建设的决定

（2010年5月27日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过）


福建省人民代表大会常务委员会关于颁布施行《福建省人民代表大会常务委员会关于促进生态文明建设的决定》的公告

　　《福建省人民代表大会常务委员会关于促进生态文明建设的决定》已由福建省第十一届人民代表大会常务委员会第十五次会议于2010年5月27日通过，现予公布，自公布之日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　福建省人民代表大会常务委员会

　　　　　　　　　　　　　　　　2010年5月28日

　　

福建省人民代表大会常务委员会关于促进生态文明建设的决定　　

　　为贯彻落实党的十七大精神和国务院《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》，加强生态文明建设，推动海峡西岸经济区经济社会可持续发展，结合我省实际，特作如下决定：

　　一、增强生态文明建设的使命感和责任感

　　（一）提高思想认识。加强生态文明建设，是深入贯彻落实科学发展观的必然要求，是推进海峡西岸经济区经济社会可持续发展的迫切需要，是加快经济发展方式转变、增强福建发展优势和竞争力的战略选择。全省各级国家机关、社会团体、企业事业单位及其工作人员要充分认识加强生态文明建设的重要意义，进一步增强生态文明建设的使命感和责任感，树立全面、协调、可持续的发展观，加快经济发展方式转变，正确处理加快发展经济与保护生态环境、当前利益和长远利益、局部利益和全局利益的关系，推动经济社会又好又快发展。

　　（二）明确目标任务。加强生态文明建设，要认真贯彻节约资源和保护环境的基本国策，坚持开发与保护并重，充分发挥福建生态资源优势，着力构建协调发展的生态效益型经济体系、永续利用的资源保障体系、自然和谐的城镇人居环境体系、良性循环的农村生态环境体系、稳定可靠的生态安全保障体系、先进高效的管理决策体系和以生态理念为核心的生态文化体系，努力把福建建设成为山川秀美、人与自然和谐、经济社会可持续发展的生态优美之区。

　　二、加强生态文明建设的组织领导和制度建设

　　（三）加强生态文明建设的组织领导。省人民政府负责统一领导、组织、协调全省生态文明建设工作。设区的市、县（市、区）人民政府负责组织、协调、实施本行政区域生态文明建设工作。乡（镇）人民政府、城市街道办事处负责做好本地区生态文明建设具体工作。县级以上地方人民政府有关部门按照各自权限和职责做好生态文明建设的具体工作。

　　县级以上地方人民政府及其有关部门应当建立生态文明建设目标管理责任制和责任追究制，将生态文明建设工作作为各级政府目标考核以及各级领导班子和领导干部政绩考核的重要内容。

　　（四）科学编制并严格执行生态文明建设规划。省人民政府负责编制全省生态文明建设规划，并将其纳入国民经济和社会发展规划，使生态文明建设工作同经济建设和社会发展相协调。县级以上地方人民政府及其有关部门要切实抓好规划的细化和实施，制订落实行动计划。

　　（五）建立生态文明建设决策评价制度。县级以上地方人民政府及其有关部门应当建立生态文明建设决策评价制度，在进行涉及公众权益和公共利益的生态文明建设重大决策时，综合考虑生态效益、经济效益和社会效益，通过听证、论证、专家咨询等形式，听取公众意见，推进生态文明建设决策的科学化、民主化。

　　（六）建立生态文明建设指标体系。省人民政府负责制定生态文明建设指标体系。在全省指标体系的基础上，各地、各部门根据实际情况，研究制定不同层次的指标体系，用于测评考核地区或示范区生态文明建设情况。

　　三、建立和完善生态文明建设的保障机制

　　（七）加强和落实生态文明建设政策措施。县级以上地方人民政府应当制定促进生态文明建设相关政策措施，切实转变经济发展方式，全面推进节能减排，加强生态建设和保护。鼓励发展低能耗、高附加值的高新技术产业、现代生态农业、现代服务业和特色优势产业，实施清洁生产，积极发展循环经济、绿色经济、低碳经济。

　　县级以上地方人民政府及其有关部门应当按照国家产业政策的要求，认真实施国家促进环境保护的环境经济政策；在制定和实施投资计划时，应当将节约能源资源、生态建设和环境保护等生态文明建设项目列入重点投资领域，在项目布点、土地利用等方面给予重点支持。

　　（八）建立生态环境监测体系。县级以上地方人民政府及其有关部门应当建立生态环境监测系统，对本行政区域大气、水、土壤等环境要素以及海洋、森林等生态系统进行监测、预警和综合评价，为经济发展和生态环境保护决策提供依据，并通过生态环境日常监测监管，加强区域生态环境安全危机防范，提高生态环境安全突发事件处置和应对能力。

　　（九）建立健全生态补偿机制。省和设区的市人民政府应当按照政府投入为主、污染者付费、受益者补偿的原则，建立健全生态保护补偿机制。在自然保护区规范化建设、重要生态功能区保护与建设、矿产资源开发环境恢复治理、水土保护区治理、流域及海域水环境保护等方面，通过财政转移支付，资金、技术、实物补偿等方式，对生态保护区、流域上游地区和生态项目建设者提供经济补偿。鼓励探索区域合作、市场运作等生态补偿形式，推动建立生态补偿的市场化运作机制。

　　（十）加大生态文明建设投入。各级人民政府要把生态文明建设作为公共财政支出的重点，加大投入力度，运用财政贴息、投资补助、减免行政收费等手段支持生态文明建设，充分发挥公共财政在生态文明建设方面的导向作用。要拓宽投资渠道，建立健全多元化投融资体制，鼓励和支持社会资金采取多种投资形式参与生态文明建设，鼓励各类金融机构在信贷融资等方面支持生态文明建设。

　　（十一）加强科技支撑和人才培养。县级以上地方人民政府及其有关部门应当重视科技创新，安排资金用于支持有关生态文明建设的科学技术研究开发，促进科学技术研究成果向现实生产力转化。高等院校、科研机构应当加强相关领域的学科建设、人才培养和科学技术研究开发。企业应当提高自主创新能力，积极参与生态文明建设。

　　四、加强生态文明建设交流与合作

　　（十二）扩大国内外交流与合作。学习借鉴国内外节能减排、生态建设与环境保护的有益经验，积极引进国内外先进技术、设备与管理理念，有效利用国内外生态文明建设的优秀成果。鼓励外商投资高新技术、污染防治、节能和资源综合利用项目。

　　（十三）加强闽台交流与合作。各级人民政府应当充分发挥我省对台优势，积极发展同台湾地区生态文明建设方面的交流与合作。建立与台湾相关行业协会、企业和科技园区的生态产业合作机制，引进台湾节能环保等先进技术，推进新能源、新材料、生物医药、节能环保等新兴产业对接。深化闽台农业合作，发挥海峡两岸农业合作试验区、现代林业合作实验区的窗口、示范和辐射作用。进一步拓宽闽台农业、林业、环保、旅游、科研开发等领域合作，鼓励和支持台湾同胞以独资、合资、合作等形式投资生态项目，参与生态文明建设。加强两岸科技人才信息交流，创造条件吸引台湾科研机构和科技人员来闽共建生态文明。

　　五、积极引导社会公众参与生态文明建设

　　（十四）加强生态文明宣传教育。国家机关、社会团体、企业事业单位和基层自治组织，应当加强生态文明宣传教育，倡导树立生态文明观念，将生态文明的观念渗透到生产、生活各个层面，增强公众的生态忧患意识、参与意识和责任意识。幼儿园、学校应当将生态文明知识列为素质教育的重要内容，开展儿童、青少年的生态文明养成教育。通过广播、电视、报刊等新闻媒体和网络平台，广泛宣传生态文明建设重大决策、重要举措和工作成效，普及生态文明建设科普知识，让生态文明教育进社区、进农村、进企业、进学校。各类群众性创建活动应当将生态文明宣传教育作为重要内容，提高公众对生态文明建设的参与度。

　　（十五）开展生态文明建设试点、示范活动。各级人民政府应当积极组织开展生态文明建设试点、示范活动，将生态省（市、县）、环境保护模范城市等建设活动作为推进生态文明建设的重要载体和有效途径。

　　（十六）完善生态文明建设的参与和监督机制。积极引导社会公众参与生态文明建设，采用听证会、论证会和社会公示等形式，扩大公众对生态文明建设的知情权、参与权和监督权。引导公民节约资源，合理消费，养成健康、环保、文明的行为方式和生活习惯，引导企业增强社会责任感，严格遵守有关生态环境保护、循环经济和清洁生产的法律法规。鼓励和支持公民、法人和其他组织通过多种形式对生态文明建设工作进行监督，鼓励和支持新闻媒体对生态文明建设工作进行舆论监督。公民、法人和其他组织对造成环境污染和生态破坏的行为进行检举和控告的，有关部门应当及时受理并组织核查、处理。

　　六、营造良好的生态文明建设法治环境

　　（十七）坚持依法行政，公正司法。行政机关应当依法行政，严格执行有关生态文明建设的法律法规，依法查处破坏生态环境的违法行为。司法机关应当坚持公正司法，依法惩处破坏资源、污染环境的单位和个人。环境保护公益组织、基层自治组织可以依法支持因生态破坏和环境污染受到损害的当事人向人民法院提起诉讼，法律援助机构依法为环境污染受害人提供法律援助。

　　（十八）充分发挥人大常委会在生态文明建设中的职能作用。人大常委会应当根据宪法和法律赋予的职责，从生态文明建设的实践出发，加强地方立法，充分发挥立法在生态文明建设中的引导和规范作用，为创建资源节约型、环境友好型社会提供制度保障；充分发挥人大代表在生态文明建设中的作用，督促有关部门认真办理代表提出的关于生态文明建设的意见和建议；依法行使好重大事项决定权，对生态文明建设中的重大问题、人民群众普遍关注的重点问题适时作出决议决定；加强对生态文明建设工作的监督检查，通过开展执法检查、听取专项工作报告等活动，促进有关生态文明建设的各项法律法规、决议决定在本行政区域的有效实施。