国务院办公厅


国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知

国办发（2005）26号


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》已经国务院同意，现转发
给你们，请认真贯彻执行。

房地产业是国民经济支柱产业。正确认识当前房地产市场形势，及时解决存在的突出问题，促进房地产业健康发展，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要意义。各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。坚持积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管的原则。加强领导、密切配合，认真贯彻落实国务院各项调控政策措施，做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。


中华人民共和国国务院办公厅

二００五年五月九日




关于做好稳定住房价格工作的意见

建设部 发展改革委 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 银监会

（２００５年４月３０日）

保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。当前一些地区存在房地产投资规模过
大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展，现提出以下意见：

一、强化规划调控，改善住房供应结构

各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，尽快向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。省级人民政府要加强对各市（区）、县执行情况的监督检查。

各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。同时，要严格控制低密度、高档住房的建设。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。各地要加强房地产开发项目的规划许可监管，对２年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。

二、加大土地供应调控力度，严格土地管理

各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。

要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满１年未动工开发的，征收土地闲置费；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。

三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管

要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。

　　四、加强房地产信贷管理，防范金融风险

人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。银监会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示，督促商业银行调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。

五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费

为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在１．０以上、单套建筑面积在１２０平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的２０％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在２００５年５月３１日前公布。

　　六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度

各地要按《经济适用住房管理办法》（建住房［２００４］７７号）和当地政府的规定，落实经济适用住房项目招投标的制度，加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在３％以内。有关具体要求在《国有土地划拨决定书》中予以明确，并向社会公示。鼓励发展并规范住房出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力。

各省、自治区、直辖市要督促市（区）、县抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，全面掌握本地区廉租住房需求情况，并建立保障对象档案。要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。

七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布。

　　八、加强市场监测，完善市场信息披露制度

各地要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。各有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。


山东省人大常委会


山东省经济技术开发区管理条例
山东省人大常委会


第一章 总 则
第二章 行政管理
第三章 企业注册和经营管理
第四章 土地开发和房地产管理
第五章 劳动管理
第六章 技术引进
第七章 税收管理
第八章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强对经济技术开发区的管理，促进我省外向型经济的发展，根据国家有关法律、法规，结合我省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内经国务院批准设立的经济技术开发区（以下简称开发区）。
第三条 开发区以多种方式引进外资、先进技术和科学的管理经验，大力发展先进技术企业和产品出口企业，相应发展金融、贸易、商业、旅游、房地产等第三产业，为促进对外经济技术合作和交流服务。
第四条 鼓励境内外公司、企业、其他经济组织和个人向开发区提供先进技术和资金，输送科技和经营管理人才，兴办生产性企业、基础设施和科研机构，开展加工装配和补偿贸易。
第五条 开发区内不得举办技术落后或者设备陈旧、有污染而无切实治理措施的，以及产品属于国家禁止或者限制生产的项目。
第六条 开发区内任何单位和个人，都必须遵守中华人民共和国的法律、法规和本条例，其所在开发区的财产和其他合法权益，受法律保护。

第二章 行政管理
第七条 开发区由所在市人民政府设立开发区管理委员会（以下简称开发区管委会），对开发区实行统一管理。
第八条 开发区管委会行使以下职权：
（一）根据有关规定和实际需要，设立相应的工作机构；
（二）制定并组织实施开发区发展规划和年度计划；
（三）根据国家法律、法规和有关规定，制定开发区的行政管理办法；
（四）管理开发区的财政、地方税务、人事劳动、环境保护、工商行政等行政事务；
（五）按照经批准的开发区总体规划和土地审批权限，对开发区土地进行统一征用、统一开发、统一出让、统一管理；
（六）统一规划、管理开发区各项基础设施、公共设施和其他设施；
（七）审批、审查开发区各类投资项目；
（八）管理开发区的进出口业务；
（九）按规定处理开发区的涉外事务；
（十）对开发区内企业进行指导和监督；
（十一）兴办开发区各项公益事业；
（十二）管理开发区的教育、文化等事业和社会治安综合治理；
（十三）行使上级人民政府授予的其他职权。
第九条 开发区管委会对兴办各类项目的申请，手续完备的应当在二十天内审核完毕，并批复或转报；设立企业必须办理的工商登记、税务登记和土地使用等手续，应当在三十日内完成。

第三章 企业注册和经营管理
第十条 在开发区兴办各类项目凡需经审批的，投资者必须向开发区管委会提出申请，经批准后，持有关文件，办理工商登记、税务登记和土地使用等手续。
除前款规定外兴办其它项目的，可直接向开发区工商机构申请开业登记。
第十一条 开发区内企业需开立外汇帐户的，持有关文件，到外汇指定银行办理外汇开户手续。
开发区内企业的各项保险应当向中国境内的保险公司投保。
第十二条 开发区内企业应当执行国家规定的财务会计制度，并按规定向开发区管委会及财政、税务、外汇管理、统计等部门报送各种报表。
第十三条 开发区内企业终止经营，应当按法律、法规的有关规定清理债权、债务，提出经中国注册的会计师验证的清算报告，并持有关文件，到开发区工商行政管理和税务机关办理注销登记。债权、债务清理完毕后，其资产可以转让，资金可以依法汇出。

第四章 土地开发和房地产管理
第十四条 开发区的土地使用权实行有偿有期出让制度，土地使用权出让期限按有关规定确定。
第十五条 投资者可以依法取得开发区的土地使用权或购买房产。
依法取得土地使用权的投资者，可以按合同取得该块土地上的房地产单项开发经营权。
第十六条 鼓励境外投资者采取独资经营或中外合资、合作经营等形式，在开发区成片开发土地，兴办外向型工业园和科技园区。
第十七条 已取得土地使用权的投资者，在不违背开发区总体规划和土地使用合同规定的前提下，可自主进行规划和设计，但规划设计方案必须经开发区管委会审核批准，并向管委会履行报建手续。
开发区的建设工程项目应当实行招标投标。
第十八条 投资者取得土地使用权后，必须按规定开发土地。
受让的土地开发后，其土地使用权及其建筑物（含构筑物）可以依法转让、出租、抵押，但必须按规定办理有关手续。
第十九条 土地使用权转让时增值的，转让人必须按规定缴纳土地增值税。

第五章 劳动管理
第二十条 开发区内企业用工实行劳动合同制。
开发区设立劳动服务机构，负责协助开发区内企业招聘和培训职工。
第二十一条 开发区内企业可以根据生产经营的需要，自行确定机构设置、人员编制和职工招聘，并根据劳动合同对职工进行管理；职工的工资标准、工资形式、奖励、津贴等制度，由企业自行确定。
开发区内企业与职工发生劳动争议后，应当采取协商、调解、仲裁、诉讼方式解决。
第二十二条 开发区内企业必须按国家和本省有关劳动保护的规定，保证职工在安全、卫生的条件下工作。
第二十三条 开发区内企业及其职工应当按规定缴纳各项社会劳动保险基金。
第二十四条 开发区内企业职工依法成立工会组织，维护职工的合法权益。

第六章 技术引进
第二十五条 鼓励境内外的公司、企业、科研机构、高等院校和工程技术人员在开发区进行各种方式的技术合作。
鼓励境内外生产性企业、科研单位和个人在开发区建立生产科研联合体，并在选址、设厂、税收等方面给予扶持。
第二十六条 开发区引进的技术必须是先进的、适用的和具有明显经济效益的技术。
开发区重点引进下列新技术：
（一）与省和国内重点发展的新兴产业或者新产品有关的；
（二）对省和国内现有企业技术改造或者产品更新换代有显著效果的；
（三）其产品能开拓外销市场或者替代进口的；
（四）生产工艺和制造技术是国内确实需要的；
（五）对省和国内某行业、某种产品赶上世界先进水平起重要作用的。
第二十七条 技术引进的方式是：
（一）技术贸易；
（二）技术协作；
（三）合作生产或者合作研制；
（四）聘请专家任职；
（五）进口技术资料；
（六）法律、法规许可的其他方式。
第二十八条 开发区允许投资者以技术作价入股，兴办合资、合作经营企业。
以技术作价入股的，除国家另有规定外，技术股本的比例一般不超过合资、合作经营企业注册资本的20％，并必须有等值以上的现金或实物作投资资本。

第七章 税收管理
第二十九条 开发区内的公司、企业、其它经济组织和个人，应当向税务机关进行税务登记，依法纳税，并接受税务机关的监督和检查。
第三十条 开发区内的生产性外商投资企业，减按15％的税率征收企业所得税。其中，经营期十年以上的，经企业申请，主管税务机关批准，从开始获利的年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。
第三十一条 外商投资企业按照国家规定减免企业所得税期满后，凡当年企业出口产品产值达到当年企业产品产值70％以上的，减按10％的税率缴纳当年企业所得税；外商投资的先进技术企业，在减征、免征企业所得税期满后仍为先进技术企业的，可延长三年减按10％的税率缴
纳企业所得税。
第三十二条 外国企业在中国境内没有设立机构、场所，而有来源于开发区的股息、利息、租金、特许权使用费和其他所得，除依法免征企业所得税的以外，都减按10％的税率征收企业所得税。对提供先进技术或者以优惠条件提供资金、设备的，经开发区所在市税务机关批准，可以
给予减征或者免征企业所得税的优惠。
第三十三条 外商投资企业的境外投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，增加注册资本或者作为投资开办其他企业，经营期限不少于五年的，经主管税务机关批准，退还其再投资部分已缴纳的企业所得税的40％税款；再投资不满五年撤出的，应当追回已退的税款。再投
资举办、扩建产品出口企业或者先进技术企业的，全部退还其再投资部分已缴纳的企业所得税税款；自开始生产经营起三年内没有达到产品出口企业标准，或者没有被继续确认为先进技术企业的，应当缴回已退税款的60％。
第三十四条 开发区内的外商投资企业自获利年度起十年内免征地方所得税。
第三十五条 开发区内企业进口自用的生产和管理设备、合理数量的生产用车辆等，按国家规定办理征免税手续。
外商投资企业为履行其产品出口合同，需要进口（包括国家限制进口）的机械设备、生产用的车辆、原材料、燃料、散件、零部件、元器件、配套件，不再报请审批，免领进口许可证，由海关实行监管，凭企业合同或者进出口合同验放。
第三十六条 开发区内企业产品出口，除国家列举的产品以外，属于外商投资企业的，免征出口关税和消费税并退还已缴纳的增值税；属于内资企业的，按规定退还缴纳的增值税、消费税。
第三十七条 产品出口的加工装配和补偿贸易项目由开发区管委会审批，按照有关规定进行征免税或者退税。
第三十八条 外商投资企业为解决外汇收支平衡，经申请批准，允许购买国内产品出口以弥补本企业的外汇缺额。此类产品出口退还已缴纳的增值税。
第三十九条 外商投资企业发生年度亏损，可以用下一年度的经营所得弥补；下一年度的经营所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但最长不得超过五年。
第四十条 在开发区内投资并居住的境外投资者及在开发区内工作和居住的境外技职人员，进口自用的安家物品，在合理数量内免领进口许可证，并按国家规定办理征免税手续。

第八章 附 则
第四十一条 香港、澳门、台湾的投资者以及华侨在开发区投资兴办的企业，参照本条例有关外商投资企业的规定执行。
第四十二条 本条例自公布之日起施行。1987年12月26日山东省第六届人民代表大会常务委员会第29次会议通过，1988年1月15日山东省人民政府发布的《山东省经济技术开发区管理条例》同时废止。



1994年1月17日